文前提要：为了鼓励市民购买普通住房，近期国家有关部门出台了一系列的优惠措施，与此同时，一些城市也根据当地的情况推出了一些配套的措施，这对房地产市场也产生了不小的影响。

　　业内专家分析，对于购房者来说，在当前的情况下购房，应该牢牢把握住首次置业和普通住房两个核心，并以此为基础以变应变地制定购房策略，充分享受政策所带来的实惠。

　　房地产市场的政策大变样了！11月1日无疑成了市场关注的一个焦点，因为就在这前后，许多城市的房产新政正式出台。

　　李辉一直有着购房的打算，所以这几天来他一直挺兴奋的，时时刻刻都在关注着政策面点点滴滴的变化，因为他知道，楼市实在就是一个政策市。随着10月22日国家权威部门一系列政策组合拳的出台，这几天来，上海、南京、福州、武汉和南昌等地都相继出台了一系列激活楼市的政策，对此李辉用一句话进行了概括：“像我这样的首次置业者，在这次房产新政中的受益是最大的。”

　　首次置业备受鼓励

　　李辉的话是没有错的，这次新推出的房产政策力度不小，其关键点就在于激活自住需求，而首次置业无疑是其中最大的受惠对象。根据央行政策，首套房购买者可以享受到两大好处：一是只要是普通住宅的购买者，首付比例都可降为20%；二是按揭利率可最低下浮为贷款基准利率的0.7倍。另外，首次购买90平米以下普通住房契税统一下调到1%。而除了“国家版”的政策之外，各个城市更是出台了鼓励首次置业的“地方版”政策，让购房者切切实实尝到了甜头。对此，日前摩根大通发布的研究报告称，中国出台刺激房地产市场的政策不仅必要，而且是促进内需增长最关键的措施之一，而这些措施旨在鼓励首次置业者，他们成了这次政策最主要的着力点。

　　购房者对这一政策面的变化是心知肚明的，近一阵在上海等城市的房地产交易中心，前去办理“首次购房证明”的购房者出现了久违的排队现象，进一步显示了其在当前市场上所引发的关注度。其实纵观这许多年来房地产市场政策面的变化，首次置业始终是受鼓励的对象，这也为我们把握政策的脉络搭建了一个清晰的角度。

　　普通住房大行其道

　　“在所有这些房产新政中，我最关注的还是普通房标准的变化。”李辉用这句话对当前的政策做了这样一个评论。近一阵以来，各地对普通住房标准的调整可谓是“轰轰烈烈”。上海采用了“双限制”，即由原来的政策转变为对房屋总价和面积的限制。而南京的普通住房标准更为宽泛，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在144平方米（含）以下的，即可算作普通住房，把普通住房彻底与房价脱了钩。其他不少城市普通房标准的调整虽然各有不同，但总体都比原来宽松了许多。

　　普通住房之所以受到关注，最为关键的原因还在于目前所有的政策措施都是围绕着普通住房展开的。而且从“地方版”的政策来看，普通住房还能享受到更多优惠，比如上海就规定，对个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税和个人所得税（唯一生活用房）。所以普通房标准其实厘定了这次房产新政所覆盖的范围，无疑有着举足轻重的作用。

　　而从各地普通住房标准调整的情况来看，未来市场上的普通住房无疑将大大增加，普通住房将成为主流，更多的选择机会已经呈现在了购房者面前，大家可以好好地把握这一契机。

　　利好诱发购房机会

　　契税减免、利率下调、首付降低……在一系列优惠政策的诱惑下，像李辉这样的购房者终于有些按耐不住了，他准备在这几个月到房地产市场转转，看看有没有出手时机。李辉说：“现在有这么多有利房地产市场的政策出台，对于我们购房者来说也应该多多留意市场的变化，不要忽视政策利好带来的购房机会。毕竟根据我自己的情况，买房不可能等太久，这些政策增添了我的信心。”

　　其实，此次房产新政的出台是与整个经济大环境息息相关的，美国“次贷危机”引发了一场席卷全球的金融风暴，这也给中国经济带来了非常巨大的影响。在这种情况下，启动内需无疑是当务之急，而房地产无疑成了急先锋。现在有种种迹象表明，2009年我们面临的经济形势可能会更加严峻，这也决定了有关方面可能会进一步推出鼓励房地产市场发展的政策，也将给购房者带来更多的实惠。

　　那么，未来还可能会有哪些政策出台呢？总体来看，值得关注的有这样几点：首先，“购房退税”是否会重出江湖，“购房退税”是1998年在上海房地产市场低迷的情况下出台的，但其实这种优惠政策在许多国家和地区都一直存在，在那里购房都能享受到退税优惠；第二，购房财政补贴是否会全面启动，目前在西安、南京、扬州等城市，已经开始执行这项措施，其是否会全面铺开就值得大家进一步关注；第三，购房入户是否会大面积展开，购房送蓝印户口这类优惠政策此前在上海也曾实施过，这对刺激楼市具有相当大的作用，目前一些城市已经开始逐步运用此项措施。还有对“改善型”普通住房究竟如何定义也是个相当关键的焦点，其中主要涉及到房地产交易中心和银行两个层面，对此购房者也可进一步留意。

　　而从市场的角度来看，房产新政的出台虽然难以改变楼市短期调整的态势，但是其作用将会慢慢地显现出来，对于购房者来说就要把握市场低迷期的购房机会，因为这样的阶段往往是淘房的好时机。

　　买房策略以变应变

　　政策在变，我们买房手段也应该以变应变。从这些政策的着力点来看，我们可以发现这样两个关键词：一是首次置业；二是普通住房。所有的政策措施都是围绕着这两个范畴来展开的，由此我们的购房策略可以以此为基础，在当前紧紧把握住这样三点：

　　一是紧盯普通住房，在当前的市场情况下特别要留意那些“非转普”的房源，随着各地普通房标准的出台，其所涵盖的范围大大增加了，这也给了我们更多选择的机会。换句话说我们购房应该以普通住房作为首选，这样即使未来政策面发生变化，仍然可以避免成为被“打压”的对象。

　　二是用足政策上限，其中特别是要对梯级购房策略进行调整。此前我们一直强调买小换大的梯级购房策略，但在目前的政策背景下，如果在首次置业时过于保守，接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”，极易受到政策的限制。所以记者认为，在首次购房时应该根据自己的能力，尽量多地满足实际的居住需求，充分享受首次置业政策所带来的实惠。

　　三是力降利息成本，根据当前的政策，巧用公积金贷款无疑是最佳的手段。目前公积金贷款利率进一步下调，从10月27日起，五年期（含五年）公积金贷款利率从4.32%下调至4.05%，五年期以上公积金贷款利率从4.86%下调至4.59%。以上海为例，如用足80万元贷款，贷款年限为20年来计算，如果按等额本息计算法来计算，贷款购房者每月还款额为5100元，每月要比商业贷款（7折优惠，利率为5.04%）少还197元。应该说其中的实惠不少。

　　把握机会 逢低介入

　　一系列的政策出台，政府打出救市组合拳，楼市将会何去何从？能否就此扭转颓势？购房时机是否已然出现？专家表示，虽然市场低迷状态还在持续，不过对于购房者尤其是购买自住房的人而言，此时应该积极准备起来，以便能够在时机成熟之后立即出手以抢得先机，而不是被动等待以至于错失机会。

　　市场成交量将会回升

　　在新政的作用下，楼市将产生诸多变化，包括交易量的回升以及未来消费形式的改变。虽然最近各地成交量并未随着新政的实施而出现大幅增长情形，但是专家分析认为，近期交易量会有所回升。

　　就上海而言，最近两个月以来，一手新房的日成交量均鲜有超过500套的情形，大多数时候在200～400套不等，与去年夏天成交高峰时期日均1300套的成交量相比相去甚远。这种情形还要维持多长时间呢？

　　业内人士表示不会等待多久，上海市房产交易状况会发生转变。上海德佑地产市场部有关人士在接受记者采访时表示，随着上海普通住房标准的确定，卢湾、静安、黄浦等市中心核心区域内有为数不少的非普通住宅实现“非转普”，这种变化对买卖双方来说都是利好。买家可以节约购房成本，如契税减半，贷款利率可享受基准利率0.7倍的更为优惠的幅度；而卖家也能降低交易费用，如不用缴纳营业税和个税。“购房成本减少和交易税费的降低，会促使一些有购房意向的人做出购房决定。”这位人士如是说。

　　而随着二手房市场交易量的回升，必将带动一手新房的交易量。复旦大学房地产研究中心主任华伟指出，随着二手房市场的交易回暖，这必将带动一手市场的交易，因此一手房交易量在目前的基础上还会有所增加。

　　此外，随着各地普通住房标准的确定，同时政府的优惠政策也是围绕普通住房而制定，那么对市场供应也会引起相应的变化。广州知名房产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)认为，购买普通住房能够享受到诸多优惠，肯定会促使更多的人关注这种物业。而这种变化也会让开发商会随着市场需求的变化而对产品进行调整，比如增加符合普通住房标准房源的供应。

　　把握低迷期购房机会

　　楼市何时能够出现转机？专家给出的答案是在明年年初。华伟指出，就目前而言，各级政府出台均出台了救市政策，如中央政府在税费、信贷方面给予相应的优惠，同时也有地方政府出台利好政策，如上海对两年以上的二手房（普通住房）免征营业税、个税，武汉放宽普通住房的标准以扩大政策受惠面，南京针对购房给予相应的财政补贴。“这些做法都表明，希望消费者恢复信心。”他说。

　　华伟进一步指出，现在能做的就是等待市场转机的出现。市场转机的出现在很大程度上取决于交易量的企稳并回升，也就是说，只有等到交易量稳定下来之后再回升，价格底部才会显现。而在他看来，目前市场还处于低迷时期，观望气氛并未随着政策的出台而消散，但是利好政策作用的释放，会对交易量的回升并最终稳定下来起到重要的作用，政策效力不会在突然间完全释放出来，这需要一个过程。

　　这个过程会有多长，华伟给出的答案是少则三个月，多则半年。当然，在这个过程中，购房者要做的并不是被动等待，而是在低迷时期把握购房时机。“对普通购房者而言，想要完全能够踏准市场节奏，在价格达到最低点时购买，除非撞大运，否则是难以做到的，因此留意市场变化把握时机是很有必要的，被动等待只会错失良机。”有业内人士如此告诉记者。

　　那么，如何把握购房时机呢？专家表示可关注受政策眷顾最多的物业。从目前的具体做法来看，优惠政策都有具体的针对目标，如契税减免是针对90平方米以下的房产，房贷利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍、最低首付款比例调整为20%的对象是普通住房，购买此类物业无疑会得到更大幅度的优惠，因此当前可密切关注90平方米以下的房产以及普通住房的行情走势，如果发现有与自己心理价位匹配的，不妨出手。

　　对于改善型需求来说，目前也应该充分做好准备。对于改善型需求，政府的态度很明确，是鼓励的，只是由于对此类需求尚无明确的认定依据。不过业内人士分析认为，在中央表态支持地方政府出台鼓励房地产消费政策的背景下，地方政府肯定会重视这股力量。而一旦出台相应的措施，对于有此类需求的人群来说，肯定也会得到优惠政策支持。

　　紧盯普通住房

　　文前提要：房产新政加大了对购买普通住房的优惠力度加大，且选择面更宽，将来即使政策做进一步的放松，优惠向普通住宅倾斜的既定方针是不会变的，所以购房者应首先在符合普通住房标准的房产中寻找房源。

　　普通住房成了香饽饽，因为从今往后购买普通住房很划算。普通住房目前的境遇好似家中的宝贝，舅舅疼，姥姥爱。政府出台的各项财税政策，其对象全都是普通住房，如降低首付比例，给予更大的贷款利率优惠，上海甚至减免交易环节中的税费，如营业税、个税以及交易手续费等。此外，还有地方政府给予的购房财政补贴对象也是普通住房，由此看来，购买普通住房无疑是实惠多多。

　　因此专家建议，在现阶段，购房者应该将目光锁定在普通住房上面，以获取更多的政策支持和优惠，降低购房成本。

　　政策最大受益者

　　购买普通住房优惠多多，可以让购房者省下实实在在的真金白银。

　　由于此次房产新政加大了对购买普通住房的优惠力度，在税收、首付比例、贷款额度、贷款利率方面都给予了优惠，且各个城市都对普通住房的标准作了最新的调整，使得购房者可选房源的更宽了。将来即使政策做进一步的放松，优惠向普通住宅倾斜的既定方针是不会变的，所以购房者应首先在符合普通住房标准的房源中寻找房产。

　　“自2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”不难看到，财政部于10月22日下发的购房新政中涉及的对象都锁定普通住房。此次调整中，普通住宅享受的优惠也因此从过去契税从3%到1.5%的减半征收增加到涉及契税、商业贷款利率的双重优惠。

　　地方政府对购买普通住房的给予的财税支持更多，除了在契税、商业贷款利率、首付比例等方面多重优惠之外，还有其他方面的优惠。如在上海，对于个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。此外，还将免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。对此，上海美联物业有关人士表示，仅营业税和个税两项税费减免，可让卖方节约相当于总房价6.55%的交易成本，也等于给买卖双方留出了6.55%的议价空间。

　　对于普通住房的优惠不会就此结束。广州知名房产专家韩世同在接受记者采访时表示，中央要拉动内需，地方政府要保证房地产市场的平稳发展，因此在救市方面，政府会根据市场来适时进行调整。而一旦有后续政策出台，首先受到“关照”的仍然是普通住房。由此看来，关注普通住房的置业思路是不会有问题的。

　　普通住房什么样

　　何谓普通住房？“普通住房”这个概念出现在三年前。2005年5月，建设部等七部委共同发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提出，首次提到了普通住房，此后，一系列与之相关的条款政策便陆续出台，如信贷、税收等对于购买普通住房予以优惠，大力发展90平方米以下的普通住房（90/70政策）等。

　　建设部对普通住房提出了3个原则性条件，如：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地方政府可根据当地实际情况制定具体标准。

　　各地的普通住房标准各不一样，主要在价格方面。目前，上海的普通住房标准已经调整，如单价、容积率等有所变化（具体标准见表1）。北京、广州目前仍然没有对普通住房的标准进行调整，但这并非意味着不会调整。北京一位市场人士告诉记者，主管部门已经着手在进行调整，择日将会公布新标准，调整内容主要在房价标准方面。广州的情况有些特殊。据广州市场人士介绍，广州的普通住房价格标准名存实亡，也就是说，在广州，普通住房与非普通住房之间的区别就是容积率和面积的区别，而绝大多数情况下是面积的区别，超过144平方米为“豪宅”，低于这个水平即为普通住宅。

　　记者了解到，各地纷纷放宽了普通住房的标准。包括南京、武汉等城市普通住房标准也进行了调整，南京取消了价格限制，只保留容积率和面积两个限制条件；武汉也放宽了价格限制，使得很多市中心的“豪宅”也变身为普通住房。

　　“非转普”中寻机会

　　各地调整普通住宅标准，较之以前有较大程度的放宽，同时考虑到各项优惠政策都是针对普通住房，那么在目前购买“非转普”房，无疑能够获得更多的优惠。

　　据了解，购买“非转普”房，主要是在税收和信贷方面能够获得更多的优惠。就上海而言，能够获得诸多优惠，美联物业副总经理黎志贤坦言，“非转普”之后，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。那么其优惠到底有多少呢？下面以具体案例来进行说明。

　　比如上海的张先生在徐汇区田林新村（内中环间）购买一套100平方米的公寓，总价为120万元，为家庭唯一生活用房，依照上海现行规定，现在从非普通住宅被界定为普通住宅，且此物业产权已满3年（出售方提供不出原值发票，所以税费选择按总价缴纳）。

　　根据计算，“非转普”之后，买方可因为契税减半以及印花税、交易手续费等减免，节约购房开支18850元，相对于总房价的1.6%；卖家可节约97210元，相当于总房价的8.1%与此同时，“非转普”之后，在利率方面还有更大幅度的优惠。根据财政部出台的政策，首次购买普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，而这与非普通住房相比，有15%的差距。假如张先生选择贷款商业贷款，贷款总额为80万元，贷款年限为20年（等额本息还款法），根据现行的利率水平，“非转普”前后利息支出差距达到11.75万元，每月还款差额为489元。

　　就上海而言，基本上各个区域都存在“非转普”的情形。在内环以内，老工房和年限较长的公寓值得关注。此前，由于受到单价的限制，外环线以内区域几乎鲜见非普通住宅，即便是面积不大的老工房，总价虽然不高，但因为单价超标而被尴尬地划为“豪宅”。现在以总价为标准来区分普通与非普通，便使得不少总价不高的老工房和公寓又恢复“普通本色”此外，中外环线之间也会有大批房源被“解放”出来，目前该区域内总价约140万元左右的次新房比比皆是，此类房源面积在100平方米左右，为舒适性两房，适合一家三口居住。而在外环线附近，则会有更多的房源符合普通住宅标准，目前一些热点板块诸如九亭板块、宝山西城区、上大板块等，这些板块有一个共同特点，就是随着市政建设的推进，配套已逐渐完善。而现在通过调整实现“非转普”之后，交易成本肯定会降下来，因而其吸引力会再次显现出来。

　　用足政策上限

　　文前提要：由于当前政策鼓励首次购房，因此需对梯级购房策略进行调整，也就是说，如何用足政策成为购房者要思考的问题。

　　当然，对于改善型需求来说，虽然政策还未明朗，但变通一下还是能够得以实现。

　　到了该调整一下梯级购房策略的时候了。因为政策的变化，如果此时依然机械地套用梯级购房策略，会让自己错失享受优惠政策的良机，这显然有些得不偿失。因此本刊给出的建议是，目前在自己力所能及的前提下，尽量选择购买那些面积较大的物业。而对改善型来说，由于政策尚未明朗，因此要达到目的则必须变通。

　　梯级购房策略须调整

　　上海的李量做出了买大房的决定。李量将要与未婚妻于小姐走进婚姻的殿堂，因此最近一段时间以来，一直在为买房而准备着。李量原本打算购买一套小房子用来过渡，等到自己经济条件改善之后再换大房。这种思路没有是正确的，因为住房消费应该讲究梯级消费。

　　但是现实问题是，目前政府出台的各项“救市”政策显然对这种策略有些不利。李量告诉记者，如果自己还坚持先买小房、再换大房的步骤，由于政策对第二套房的控制没有放松，因此当他在此后再次考虑换房时，可能会因为自己已经买过了房，而无法享受到相应的优惠措施。

　　李量的想法符合当前的市场实际。根据国家最近出台的一系列“救市”政策，我们不难发现，对购买首套住房的优惠幅度最大，如公积金贷款可以申请最高额度，贷款利率可以下浮至基准利率的0.7倍，税费予以部分或全部减免等。请注意，所有的优惠政策对首次购房都非常有利。因此，现在有必要对梯级购房理念进行调整。

　　用足政策上限是首选

　　那么，现阶段如何安排自己的置业计划呢？专家分析认为，在力所能及的情况下，应该考虑充分用足政策，购买符合普通住房政策上限的房子，这样可以避免短期内住房条件不够又要改善时可能享受不到第一套普通住房贷款方面的优惠。

　　如何用足政策？无非是在税费减免、信贷政策方面，越接近政策的上限越有利。当然，这要看政策对哪些房源最为“眷顾”。也就是说，尽量选择那些被所有优惠政所策“眷顾”的房源，也就能够得到更多的好处。就目前的情形而言，建筑面积接近90平方米的两房可谓是“集万千宠爱于一身”。购买此类房源，不但契税降至1%，可以尽量多地申请公积金贷款，同时商业贷款利率也还有最大幅度的优惠，有些地方政府给予的购房财政补贴也是最高。

　　就李量而言，专家建议他购买一套面积在80多平方米左右的两房，此类物业既可以享受到更多的优惠政策，也可避免在近期换房。

　　为改善性需求支个招

　　目前，政府对于改善型住房的界定还不明确，所以，还应根据细则颁布的内容再作应对打算。当然，这也并非意味着当前就无法改善自己的居住条件，如果将改善型住房还严格与“首套房”政策挂钩的话，问题便迎刃而解了。普通购房者可以有以下两种选择：

　　一是以普通房换普通房。这种模式的具体操作办法是先卖掉旧房，再购入面积比原来大但仍属于普通住房的房子，这样仍能享受购买第一套普通住房的政策优惠。政策对卖出唯一一套自住房之后，再次买入普通住房的还是有很大的优惠。

　　二是地段换大房。这种模式要求以好的地段来换大房。比如先卖掉市中心区域内的旧房，然后分两步买入地段等级下降一些的一大、一小两套普通住房，先买入大房，由于这套房子可划入首次购房范围，可在享受首付二成的优惠条件下，还能争取公积金和商业贷款方面的优惠。办妥第一个步骤之后，再购买另外一套小房，争取全额支付，不使用贷款，以免因为被列入第二套房而徒增购房成本。

　　巧用公积金贷款

　　文前提要：与诸多新政相配套，公积金贷款政策也做出了较大幅度的调整，从而变得更加惠民，而且受惠面更宽、受惠幅度更大，因此购房者如能灵活运用住房公积金贷款，可让购房变得更为轻松一些。

　　买房要用好、用足住房公积金贷款。与普通商业按揭贷款相比，住房公积金贷款最大的好处就是能够减少购房者的利息支出，降低购房开支。目前住房公积金贷款政策的调整，使得原本就有优势的住房公积金贷款更有吸引力。那么，如何用好、用足住房公积金贷款呢？

　　降低利息成本的途径

　　购房依靠住房公积金贷款，能让购房者轻松不少。对于普通购房者来说，依靠自己的力量，一次性支付房款存在不小的难度，因此向银行申请住房按揭已成为购房者的首要选择。一般情况下，居民购房申请按揭贷款有两个选择，一是申请商业贷款，而是申请住房公积金与商业组合贷款。如果能够申请到尽量多的住房公积金贷款，肯定能够让购房成本降下来，因为住房公积金贷款与商业贷款相比，利率方面存在较大的优势。

　　央行最近一次下调之后的住房公积金贷款利率标准，五年期以下利率为4.05%，五年期以上贷款利率调整为4.59%。就中长期贷款来说，住房公积金贷款利率比最大限度下浮至基准利率0.7倍的利率水平，还要低0.45个百分点。对于同样一笔40万元的按揭贷款，以等额本息还款法还款，商业贷款与住房公积金贷款之间每月还款额相差98.6元。

　　商业贷款与住房公积金贷款成本计算：

　　商业贷款 住房公积金贷款 两者之差

　　利率水平 5.04%（下浮至基准利率的0.7倍） 4.59%

　　月还款额 2648.67元 2550.07元 98.6元

　　利息支出 235680.73元 212017.11 23663.62元

　　新政对普通购房者在税收、贷款利率等等多个方面给予了优惠，相比较税收标准降低、所得税免征等一些措施而言，贷款利率因其贷款数额大、贷款期限长，这方涉及到的资金成本更值得关注。除了商业性贷款之外，从节省成本的角度考虑，普通购房者首先应该考虑用足住房公积金贷款，用好、用足住房公积金可以大大省钱。

　　贷款标准心知肚明

　　目前有不少地方对住房公积金标准做出了调整。住房公积金贷款政策的调整，其基本出发点无非是扩大受惠人群，让住房公积金贷款发挥更大的作用，具体做法有提高贷款额度，延长贷款时限，降低首付比例等等。不过通过综合对比发现，各地具体操作的方式有所不同。

　　贷款最高限额有所提高，提高额度一般在5～10万元左右，最高达30万元。综合比较而言，以上海为最高。此前上海公积金贷款最高额度为50万元，此次提高到80万元。北京和广州的最高额度则没有变化，仍为78万元和65万元。此外，长沙、成都、福州等地住房公积金贷款最高额度有所提高。

　　还有一个不可忽略的调整是公积金贷款首付比例的调整。据了解，目前北京和上海下调了购买普通住房的首付比例，由原来的30%调整至20%。此外，南京、武汉、成都、郑州等城市的住房公积金贷款首付比例也下调至20%。

　　除了少数情况外，各地对申请住房公积金贷款的条件并未调整，除了少数情况。如北京、上海、广州等地的申请条件与原来相比，几乎没有变化，总体来看，既未放松，当然也没有从紧。不过，某些特殊情况还是提出了较高的要求，如上海对于申请贷款总额80万元的情形，要求申请人除了符合住房公积金缴存、还款能力等条件外，还必须是第一次购买自住房，且以户为单位申请（两个或者两个以上同户成员共同参与贷款）。如北京对申请总额为78万元的情形，也要求借款人必须的信用等级为最高的AAA级。

　　值得注意的是有些地区推出了一些新的举措，如放松借款申请人的年龄限制，如北京贷款期限最长可以计算到借款人70周岁；或者实行异地贷款，如在其他城市缴存公积金而成都买房，也可申请住房公积金贷款；或者实施商业贷款转为住房公积金贷款业务，如温州市对符合条件的购房者，允许其将商业贷款转办为公积金贷款，最高额度可达50万元。

　　灵活运用新政来省钱

　　根据政策的变化，如何灵活运用政策，并根据政策的调整来达到减少购房成本的目的，这需要购房者根据自身的特点，并结合当地的政策特点来认真研究。本刊在此推出几个例子，以期达到抛砖引玉的作用。

　　提前还清贷款

　　在北京，如果已经办理过住房公积金贷款，第二次购房时能否享受到首次申请贷款的优惠政策呢？答案是可以的，但考虑到这贷款没有还清之前，无法第二次申请，因此需要还清贷款。按照北京公积金贷款的有关规定，借款人在第一笔住房公积金贷款还清后，就可以申请第二笔公积金贷款，因此公积金贷款不存在二套房提高首付或利率的问题。至于第一套住房要不要售出，政策没有明确规定，因此购房者可以灵活调整，在这点上与享受下浮基准利率0.7倍的商业贷款优惠措施有所区别。

　　家庭成员来帮忙

　　为了能够获得更高额度的住房公积金贷款，可以尝试家庭成员组合申请贷款。如上海规定，与在一起居住满一年以上的直系血亲，共同申请住房公积金贷款，最高可达80万元。因此有专家建议，可以让与自己同住的父母、子女等一起申请房贷，贷款额度比个人要高得多。

　　当然，还有一定方式就是利用直系亲属的公积金来冲还贷。如福州公积金新规规定，住房公积金贷款人购房时可提取本人配偶及同在一户的贷款人本人父母、子女等直系亲属的住房公积金用于购买普通商品住房。

　　早早备足缴存余额

　　在上海，对于希望获得个人最高30万元的改善型购房者来说，必须先做好准备，因为根据住房公积金贷款的条件，缴存余额必须达到一定金额，才有可能足额申请贷款。上海规定，基本住房公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的基金住房公积金可贷额度。但是不要小看这7500元的缴存余额，因为对于一般的家庭来说，只要还在还贷过程中，每月缴存的公积金资金都会自动用于冲还贷，余额所剩无几。因此这个时候要做的就是停止冲还贷，而改用现金还贷，使公积金账户中的资金沉淀下来。

　　尽量转办“商转公”

　　如果能够将商业贷款转为公积金贷款，因为两者之间的利率差，这无疑能够让购房者省下一大笔开支。假如某温州市民早前购置商品房时，按基准利率向商业银行申请贷款50万元，分20年还清，目前其商业性贷款还剩40万元；若申请转贷成功，该市民每个月可减少600余元的利息支出。此外，记者了解到，辽宁鞍山市也实施了同样的措施。

　　合理利用异地贷款

　　目前有些地区推出了异地办理住房公积金贷款业务，对购房者来说，在异地缴存公积金，而在工作、生活的城市购房，能够申请公积金贷款。因为公积金贷款的地域性，这在以前是不可想象的。目前有河南、四川、辽宁、湖南等省份的部分城市已经开始办理此类业务。

（编辑：董聪）