提示：“每月收管理费是最难的了。”谈到物业管理费，市区富景小区物业办公室的负责人黄先生就感到发愁。
    记者在市区多家居民小区调查发现，不少业主交了钱后，认为得不到等值的服务，因此与物业公司之间发生了诸多矛盾。拒交物业管理费，被不少业主视为与物业公司博弈的手段。而有律师指出，业主动辄以拒交物业费为交涉手段并不可取，长此以往会造成恶性循环，最终受苦的还是业主。

   物业管理费欠缴率高
   富景小区位于市区文明路，是市区的老小区之一。据黄先生介绍，他们公司入驻该小区有几个年头了，按照相关规定，物业公司向每户业主征收每月30元的物业管理费，但六百多户业主中，仅有300多户业主交纳物业管理费，欠缴率达到50%。“物业公司能否正常运作，能否为业主提供良好的服务，主要依赖于向业主收取物业管理费。这么高的欠缴率，其收入仅能维持员工的工资，已在制约小区物业的健康发展。”王先生说。
   在怡景豪庭小区，物业公司负责人陈先生表示，该小区110多户业主中，有30多户的的物业管理费非常难收。他说，到了收取费用的时候，工作人员又是发通知单又是打电话，有时还要上门催款，但仍有常年拖欠管理费的。他给记者算了一笔账，该小区每月收取的物业管理费在一万八千元左右，除去员工工资、公摊水电费、清洁卫生等费用，每月都亏损两千多元。“我们的目标是今年扯平，不亏本，明年开始盈利，但在这种情况发现下，难度比较大。”陈先生说。
   新风路一小区物业管理处的张主任也遇到了同样的问题。整个小区413户业主，按时交纳物业管理费的还不到200户。张先生告诉记者，余下的两百多户业主有的说到年底一次交清，有的则直接以各种原因拒交。
   记者近日走访了市区十多个小区，尽管有些受访者极力回避，但一个不容争议的事实是，目前市区物业管理费的欠缴率很高。即使在一些高档的住宅小区，其物业管理费经常要靠物业公司催收，有的还动用了律师函。

   物业管理费欠缴原因多
   物业管理费高欠缴率的背后，是物业费收高了，还是业主不交或者欠交物业管理费呢？
   据记者了解，依据相关规定，物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅（不含别墅）的物业管理费实行政府指导价，其收费按物业服务等级收取，目前共设三个等级，允许上下浮动30%；别墅、成立业主委员会之后的住宅实行市场调节价。
   记者采访了解到，市区普通住宅物业收费在执行政府指导价方面均比较规范。也就是说，物业管理费欠缴的原因关键在于业主。业主欠缴的理由主要包括开发商遗留问题和业主对物业服务不满意两方面。
   要求匿名的某物业公司的总经理表示，物业管理费难收在一定程度上是物业公司在代开发商受过，业主把与开发商之间的矛盾转嫁给了物业管理企业。如开发商给业主言过其实的承诺、附属设施没有达到合同要求、房屋出现质量问题等，当业主发现这些问题后，与开发商交涉后不满意甚至无法联系开发商时，往往把矛头指向物业公司，而物业公司对此往往是心有余而力不足，不能从根本上解决业主面临的问题。业主最常用的手段就是拒交物业管理费。
    而业主对物业服务不满意则表现在很多方面，大到小区的治安、绿化，小到停水、停电等。而双方对物业服务范围的认识偏差，导致目前物业公司与业主在有些问题上的各执一词。
   “部分业主往往认为交纳了物业管理费，小区里的所有问题，包括不属于物业服务的内容，都该由物业公司负责解决，如果某一问题没有得到解决或解决效果不好，业主就以不交管理费相要挟。”某小区一位物业负责人这样表示。他谈到了一个拒交物业费的案例，有位业主投诉早晨小区的鸟鸣声让她休息不好，物业表示这个自然现象不好解决，“这点小事也搞不定”，这位业主因此拒交物业管理费。
    此外，由于目前新楼盘的空置率比较高，因为未入住而拒交物业费的业主也占了相当比重。而按照有关规定，业主自领取符合法规的入伙通知书后第三个月起，不管是否入住，应全额缴交物业管理费。“物业提供的是公共服务，这项工作一旦启动，物业范围内的配套设施和人员都要运作，各项管理费用支出要发生，不可能因个别物业的空置而停止运转。”一物业小区负责人对此解释说。

    拒交物业费不可取
    上述匿名的总经理表示，业主不应以拒交物业费作为与物业公司的交涉的手段。业主在收房时若发现房屋质量问题，应及时与开发商沟通解决，收房即视为对房屋质量的认可。如果入住后发现开裂、渗水等房屋质量，可通过物业公司这个“桥梁”，与开发商沟通协调。他同时表示，业主在与物业公司都有签订物业服务合同，如果业主认为物业服务有违合同，可通过合理合法的程序协商解决，不能因此拒交物业费。因为物业服务是向全体业主提供，一个业主拒付时，小区物业工作仍要开展，一人拒交实质侵害了全体业主的权益，这对于其他已交费业主也是不公平的。
    据了解，物业管理费包含清洁卫生、绿化养护、秩序维护、公共用部位及共用设施的日常运行和维护等8大项内容。“虽然物业企业是保本微利行业，但是企业都有追求利润的天然属性。如果业主长期不交纳物业管理费，物业公司可能会以其他名目向业主征收费用，如对物业管理费收费内容进行拆解，额外征收卫生费、公摊水电费等，以此来拆东墙补西墙。要探究谁违规在先，就如同先有鸡再有鸡蛋或先有鸡蛋才有鸡，很难说得清楚。”一位曾在三家物业公司从事过管理的受访者这样表示。
    而对于业主动辄拒交物业管理费的做法，兴源律师事务所律师苗靖认为不可取。他说，只要物业公司按照合同约定实施了物业管理，又不是乱收费，业主就应交纳物业管理费，逾期不交的，物业公司可依法进行催缴，业主还应承担由此产生的滞纳金。“受某小区物业公司的委托，我曾多次向业主发出过催缴物业管理费的律师函，每次一发就是几十份，针对几十位业主。”他表示，物业公司确实服务不到位，业主应该通过业主委员会或直接要求物业公司按照物业合同的约定进行整改，如物业公司严重违反合同约定，业主可以向政府行政主管部门进行投诉，也可以通过业主大会解聘物业公司，还可以向法院起诉。
    “不交物业费，最终吃亏的还是业主自己。”一家老小区的物业工作人员表示，他所服务的老小区基础设施比较陈旧，下雨天排水系统不畅，很多业主以此为由，认为物业服务不到位，拒交物业费。“我们因为物业费收不上来，资金紧张，只能靠疏通解决临时问题。长此以往，形成业主欠费——物业公司亏损——物业服务质量下降——业主不满意的恶性循环，最终受苦的还是业主。”

     期待物业服务质价相符
     在采访中，多位物业公司受访者提到“质价相符”，也就是，业主交多少物业费，物业公司也就提供多少相应的服务。以保洁为例，按照行规，一个保洁员的保洁面积为5000——8000平方米，一个10万平方的小区就需配备20名保洁员，但如果收费不够，也许只能配备10名，小区的保洁水平也相应降低。“我们希望跟业主形成良好的互动，通过物业的管理工作，业主得到舒适的生活环境甚至达到房产的增值；而物业可以通过管理树立自己的品牌，形成辐射效应。”一位受访的物业负责人表示。
    “业主和物业公司实现和谐共处，最主要的还是要完成相关的法律法规，明确业主和物业公司之间的责任，大家都来按规则办事，矛盾就不会那么多。”苗靖说。
     有业内人士表示，物业服务企业应达到什么样的物业服务标准还处在一个摸索和完善的阶段，单靠市场作用和业主自治，并不能从根本上解决现阶段物业管理费难收的问题，政府主管部门在这个问题上应发挥作用。
    本报记者 叶能军
    见习记者 程癸键