你家小区的物业费涨了吗？近日，记者走访市区多家物业公司发现，其纷纷诉苦经营亏损，酝酿上调物业费来扭转局面，而小区业主却认为物业服务不到位，没理由涨价。

      另一方面，我市现行的物业管理收费政策对物业公司实行了价格管控，物业公司则在政策和业主间进退维谷，究竟如何救赎，他们正在寻求合适时机，冲出困境。相关部门负责人直言，物业公司提高服务水平，“讨好”业主才能“治本”。

兴源东路一小区内无任何公共休闲设施，绿化面积也少得可怜，业主对物业服务十分不满。 

公司说法 

去年亏损上百万

     “现在人力成本涨得太高了，我们都快顶不住了。”市区某大型物业公司陈姓经理表示，公司去年亏损了100多万元。安保和保洁两方面支出就占60%左右。此外，部分小区业主因房屋装修等迟迟未入住，“从2006 年至今有50 多万元物业费没收上来。”

      据陈经理介绍，他公司管理的其中亏损最厉害的一个小区，去年亏损了20 多万元。他表示，该小区现有近800多户业主，入住率不到 7 成，按照每户每月每平方米收取1.8 元的物业费计算，每月的物业费总共有10 多万元，“但是小区光工作人员就有40 多名，工资开支近7 万元。”他粗略估算一番，加上小区公共设施养护、园林绿化、公共水电费、电梯维护费和税金等支出，“平均每月要亏损2万多元”。

      陈经理告诉记者，公司从2008 年1 月接手该小区至今已亏损80 多万元。“要是再这样亏下去，我们不得不考虑放弃这个小区了。”他向记者透露，最近正在跟小区开发商争取物业管理经费补贴，“要是开发商不补贴的话，我们就打算撤出去了，实在经营不下去了。”

      据陈经理透露，公司自2005年从深圳进驻河源以来，现负责管理的10 多个小区均出现了不同程度的亏损状况。

      经营亏损的情况并不只发生在一家物业公司身上，据一名从事多年物业管理的知情人士透露，河源的物业公司普遍面临经营亏损的处境。

收费难调价更难

     除了人力成本增加、入住率低因素外，业主不缴纳物业费、物业费收费标准低也困扰着物业公司。

      广东城冠实业投资集团下属的河源城标物业公司负责市区富景小区、茶园小区、丁香居等7 家老小区的物业管理。“平均每个小区每月有近20%的物业费收不回来。”程副总经理说，业主不交物业费的情况在城中城花园表现最明显，小区40%的业主基本都拖欠物业费。他坦言，目前他们收取的物业费每平方米在0.25 元到0.3 元之间，“比较便宜”，每户业主每月物业费上缴不到50 元，但由于老小区规划较早，且大多已过了开发商维修期限，业主房屋问题不断，再加上小区道路、园林绿化、排水排污等公共设施都需要维护升级，“这笔钱都要物业出”。他给记者算了一笔账，单是更换小区消防设施，就要花好几百万元。“这样一来，物业费根本就不够用，服务很难让业主满意”，物业公司只能在经济能力范围内逐渐改善小区环境，“希望感化业主来缴纳物业费”。

      记者在采访中发现，面对经营亏损的局面，多家物业公司透露出上涨物业费的想法，但距离现实却很遥远。富景小区城标物业公司相关负责人透露，他们于去年12月份就拟好了一份向物价局申请上调物业费的通知，“但至今还放在电脑里。”该名负责人表示，由于考虑到业主很难同意，一直没执行。记者看到在该份申请中，商品房的物业费由每户每月30元上调到50 元，独栋房则由50元调整到100元。

      除了业主外，物业公司上涨物业费的阻力还来自《关于公布河源市物业管理收费政府指导价的通知》这一政策。一名从事物业管理的业内人士表示，“现在保安每月工资都比以前涨了两倍多，按照那个收费标准，基本维持不了运营。”他希望政府和开发商能够加大对物业公司的资助。

住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价，上下浮动幅度不超过30% 

业主说法

物业服务跟不上

     记者采访发现，业主不交物业费的原因大多是对物业公司服务不满。家住富景小区63 栋的张先生说，去年6 月份，由于小区物业在该栋楼拉网线，弄坏了自己家门口附近的墙面，导致门外墙壁漏水。“物业公司的人答应要解决，但至今还没有弄好，我去年就没交物业费。”在听到物业公司想要上涨物业费的消息后，他斩钉截铁地说，“要涨物业费，先把服务搞好了再说，现在我肯定不同意涨价。”

      无独有偶，家住怡兴阁小区的刘女士坦言，自己不带电梯的楼房每月每平方米物业费要交0.7 元，“小区里面没有绿化、没有公共设施、清理卫生也不及时。”她直言，物业费太贵，钱交得一点也不值。“物业服务这么差，我们业主曾经都想赶走他们。”记者随机采访多名业主，他们纷纷表示，小区物业要是不改善服务，就甭想着涨价。

物业账本不透明

     事实上，一部分小区业主始终对物业公司的说法持怀疑的态度，并不认为物业公司是在亏损经营。“物业公司口口声声喊亏钱，也不知道是不是真的。”沁园春晓的一名刘姓业主坦言，由于物业公司不给业主公开物业费使用情况，业主根本无从获知物业公司是否真的在亏钱。记者在采访中发现，物业公司不公开物业费使用的情况在市区小区内普遍存在，不少业主要求物业公司晒账本的愿望十分强烈。

      有部分业主甚至还质疑起了物业公司的 “灰色收入”。“广告公司在小区投放广告，商业机构在小区设摊开展推广业务，物业公司都是要收钱的，也不知道这部分钱用到哪里去了。” 业主刁先生表示，这部分资金使用情况业主被蒙在鼓里，虽然自己每月交物业费近百元，但对物业公司十分不满。

部门说法

提高服务是根本

     物业公司普遍亏损，物业费又难涨，如何解困？市住建局房地产科相关负责人坦承物业公司亏损确是事实，去年市区就有5 家小区的物业公司因经营困难而退出。“目前整个河源的物业管理市场并不是很成熟。”他直言，2001 年河源才有了第一家物业公司，比珠三角地区落后了20 多年，虽然现在全市有80 多家物业公司，但仍没有一个专门管理物业公司的机构。同时，目前有关物业管理的法规相对较贫乏，有些规定已远远赶不上社会发展的潮流，物业管理中的新问题也层出不穷，加之物价上涨导致的管理成本增加，物业公司在管理中面临的困难和挑战日益突出。

      针对物业公司质疑现行物业收费标准过低的问题，该名负责人坦言，按照现在物业公司运作的情况，该政策标准确实有些低，稍显滞后。但他强调，“物业市场的发展还是要以良性引导为主”，不能光依靠外部保障，物业公司要渡过难关，最根本的还是在于提高物业服务水平，“要是物业服务上升了，自然能获取业主的好评，物业费上涨也不是难题。”

调价先要问“主人”

     市物价局收费管理科一名不愿透露姓名的工作人员表示，按照相关规定，别墅和成立了业主委员会的住宅收费可实行市场调节价，物业服务费由物业公司和业主双方协定。“但物业公司一定要通过业主的同意才能调价。”他表示，要是业主同意后，就算是物业收费标准超过现行收费政策规定的指导价，“也算合法”。他打了个比方说，业主好比物业公司的主人，“要是主人都同意涨价了，物价部门自然也是没话说。”

      针对没有成立业主委员会的住宅，物业服务费收取实行政府指导价。“要是定价超过了指导价，就一定要通过物价部门的成本核算审核，只有达到核算标准才可以执行收费标准。” 该名工作人员介绍，按照程序，物业公司调整物业费都要到物价部门备案，“但有些物业公司不备案就涨物业费，这种违法的行为，我们只能依靠市民监督才能处理。”他建议业主要是遇见这种情况，应主动拨打电话12358 向物价部门投诉。

      该名工作人员告诉记者，目前，碧桂园·东江凤凰城、雅居乐花园小区物业费均在每户每月每平方米1.8 元，广晟凯旋城则为1.7 元，而这些收费标准均已超过了一级服务标准的物业公司对带电梯高层住宅每户每月每平方米最高只能收取1.4 元物业费的规定，“但不违规”。他认为，现执行的物业费收费政策有一定的灵活性，“只要业主答应，物业费收取标准超过政策规定也没问题”，物业公司不应将亏损原因归咎于政策，而应多向自己找茬。“物业公司要是实在经营不下去，可以退出小区。” 不过据该名工作人员透露，有个别物业公司因自身原因收费标准甚至达不到政策规定。

政策解读

普通小区物业服务费上下浮动不得超过30%

     2005 年河源市政府出台了《关于公布河源市物业管理收费政府指导价的通知》，其明确规定住宅（不含别墅）物业服务费实行政府指导价，市区普通住宅小区物业服务费按服务等级制定基准收费标准，上下浮动幅度不超过30%。

      其中，物业公司按小区管理服务标准划分为三个等级，一级服务标准的物业公司，普通小区的物业费基准收费标准为多层住宅0.7 元/平方米/月，带电梯高层住宅1.1 元/平方米/月；二级服务标准的物业公司，分别为0.5 元/平方米/月、0.9 元/平方米/月；三级服务标准的物业公司则分别为0.3 元/平方米/月、0.7 元/平方米/月。

      此外，该政策中也对物业公司的一级、二级和三级服务标准做出具体规定，涉及基本要求、房屋管理、共用设施维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六大方面。但记者走访市区部分小区，发现有小区物业公司并未严格按该规定操作。

      本报记者 高潮