业主自治能否管好小区还须拭目以待

     一块业主自治的牌子，最近在市区怡乐新村小区里挂了出来。记者了解到，这是市区出现的第一个公开挂牌自治的小区，受到不少群众关注。

      一个原本由物业公司接管的小区，为何冒出了业主自治？记者展开调查，业主给出答案：这是一个无奈中的创举。据了解，业主自治一段时间以来，齐心协力，改善了相关设施，小区秩序良好，同样有能力把小区管理好。

无奈 物管退出小区乱了

      怡乐新村是建市以来开发较早的小区，由数十幢别墅和数十户商品房组成。建成以来，一直由该地块的开发商下属物业公司接管。随着时间的推移，业主和物管之间的意见也多了起来。业主称，小区设施老化，绿化杂乱，得不到改善；物管称，物业费长期没有提高，甚至有人欠费，很难运转。个中缘由，很难分出谁对谁错。

      今年7 月，物管以业主不同意提高物业费，入不敷出，出现亏损为由，贴出通告，宣布退出小区管理。在清退一些业主预收的物业费后，物业公司撤走了所有的人马。

      没有了物管，小区乱了起来。一业主晨练时，被人跟踪进入小区大门抢走一条金项链；流浪狗进入小区追咬业主；外面的车辆进入小区占道多日找不到车主……

      “物管在的时候，没有感到它的重要性；物管撤走了，才感觉到它的重要性。”很多业主纷纷找到一些在小区里有威望的业主，希望大家出力尽快恢复物业管理，“否则，小区没法住了”。

难题 利润太低物管不接

      老物管不愿管，那就寻找新物管。于是，业主委员会和业主分头行动起来，先后联系了10 多家物业公司。“户数太少，收费太低，没有利润。”部分物业公司来到现场，了解到收费情况后，都不愿意接手。

      而有的物业公司表示，若能适当提高一点物业管理费，则愿意接手。但对此，许多业主又不同意。“担心多交了钱，新来的物管还是老样子，对小区的管理和设施建设没有任何改变。”

      业主不愿提高费用，物管又不愿意接手，这如何是好？小区一日没人管理，就多一日的安全隐患。部分业主提议，实行小区自治。由业主自己管理小区，减轻管理成本。

      这一石激起千层浪。小区自治，是否符合法律规定，哪位业主有这份公益心？

创举 小区业主挂牌自治

      实行小区业主自治，怡乐新村的业主不约而同地想到了小区里一个比较热心、经济条件较好的老业主邬堂孚。开始，邬堂孚担心业主不配合，物业麻烦事多，不同意担起这副担子。但上门前来做工作的业主朋友越来越多，邬堂孚招架不住了，碍于情面，只得硬着头皮表示同意，但前提是得到业主的认可。

      于是，一份关于建设安全文明小区的倡仪书发到各位业主手中，倡议书中提到，由于原来管理者资金欠缺，小区硬件设施一直没有得到升级改造，导致小区内管理比较混乱，安全受到了威胁，建设安全、和谐的文明小区到了刻不容缓的地步，经小区业主委员会讨论通过，同意委托本小区业主邬堂孚负责小区管理工作。最终，超过90%的业主签名同意该倡议。

      得到大家信任的邬堂孚自筹大笔资金改造了小区的出入岗亭、道路、绿化，让小区面貌一新。他还将自家别墅的车库免费提供给小区办公使用。邬堂孚的行动赢得了业主的认可，纷纷主动前来交费。业主们高兴地在小区办公室门前挂上了“怡乐新村业主自治处办公室”。

目标 让全体业主都满意

      更值得一提的是，怡乐新村业主自治的行动，还受到了旁边东源中行宿舍楼业主的关注。该宿舍自1996 年入住以来，由于没有物业管理，长期卫生状况极差，经常发生抢夺案件，业主生活在苦恼当中。此次，怡乐新村业主自治建设，该宿舍业主全体联名请求怡乐新村接纳他们加入小区自治组织。最终，怡乐新村业主同意接纳，一起进行自治小区。东源中行宿舍楼业主连连表示感谢。

      昨日，邬堂孚在接受记者采访时表示，业主对自己的信任，是自己管理好小区的最好动力。要不然自己就不会垫付这么多钱来改造小区。今后，会把每一笔收入和支出向广大业主公开，接受全体业主的监督，并按照广大业主的意见将小区管理好，让全体业主满意。

记者观察 小区自治能否复制？

      今年以来，市区一些小区的物业公司出现一波涨价潮，但遭到很多业主的反对。一方面，业主觉得物业公司服务不达标，不该涨价；另一方面，物业公司则称人工等成本上涨，不涨价亏损严重，以退管相逼。怡乐新村业主自治的经验，或许可以成为解决这一对矛盾的办法，那么它同时是否还可以成功复制到其他小区？

      对此，相关主管部门表示，这是一个特例，还需要时间去检验。对于部分小区尝试自治管理模式，既不支持、也不反对。

      小区自治是在没有聘请物业公司的情况下，由小区业主选举 “业委会”（或其他自治管理机构）自主管理小区一切公共事物的状态。有关专业人士指出，《物权法》明确规定了小区业主是小区公共事务的权利主体，业主大会完全有权选聘哪家物业公司服务或实行业主自治管理。“严格来说，所有小区都是由业主大会‘自治’的，物业公司只是提供服务，业委会则对其进行监督”。

      但现实情况是，由于各种原因，在一些小区内，物业公司容易越俎代庖成为“主人”，“业委会”不能依法履行职责的现象也经常存在。也正是在这样的民意上，业主“自治”应运而生，它所体现的是对物业公司的“反叛”，不再是仅仅依靠物业公司， “没有物业公司业主同样能进行小区管理。”

      面对日益复杂的社区生活，物业管理问题日渐突出，小到物管服务不周到，大到物业管理各主体间权力义务关系不清、物管纠纷时常存在，这些不和谐的因素不时都困扰着小区业主的安定生活。怡乐新村业主自治的经验意义在于，让业主的权利能落地生根，让业主当家做“主”，不管是自治也好，物管也好，业主有权力表达意见，有权决定相关事项。

      本报记者 黄仕忠 文/图