市民在市房地产交易所内排队办理业务。 

     阅读提示：3 月26 日，市区普降大雨，气温骤降。位于市房管局二楼的市房地产交易所内却热闹非凡，每个窗口都挤满了咨询和办理业务的市民。

  一股二手房交易的热潮正在席卷3 月的河源楼市。数据显示，进入3 月以来，我市的二手房日交易量比往常翻了三倍。市场缘何会出现不同寻常的震荡？受影响的人群有哪些？二手房交易的未来走势如何？……针对这些市民关心的问题，记者进行了走访调查。

      二手房交易出现井喷

      今年2 月20 日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为新“ 国五条”。3 月1 日，国务院办公厅发布新“国五条”细则，坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。其中，对二手房交易征收差额20%个税成为关注焦点。

      也正是这一政策，让河源的二手房交易开始出现井喷。

      “从3 月份开始，我们的业务量上涨了三分之一，还有不少市民急着把手头的房产挂牌出让。”房地产中介人员阿雄（按要求隐去真名）告诉记者，“卖家急着卖，买家急着买”的现象让他们始料未及。

      “2 月份，我们的交易量才9 件，但3 月才过半，就已经成交了15 件。”盛联地产行政助理蓝碧云说，除了买卖双方出手果决，前来咨询相关政策的市民也多了不少。

      急着卖，急着买，急着缴税，急着过户……随着新“国五条”的出台，虽然各地的实施细则尚未制定，但无论是中介还是买卖双方都无法淡定。市房地产交易所的有关负责人告诉记者，此前二手房的日递件量最多为十五六件，但现在每天都有50 多份，是以前的3 倍多，“为了应付突增的交易量，我们从两个窗口到十个窗口全部开放，还是有点忙不过来。”

      记者了解到，由于房产合同资料受理工作经手的都是同一批工作人员，市房地产交易所人手有限，目前已通知各房地产公司，暂停一手房资料的受理，今后将视实际情况恢复相关业务。

      “虽然大多客户是此前已经有意向的，但双方急于成交的心理显而易见。”阿雄说，很多客户都急于赶在新政落地前完成交易，这是导致交易量短期暴增的主要原因。

      关于“20%差额税”的流言

      那么，市民为何急着赶政策的 “末班车”呢？关键就在于二手房交易的“20%差额税”。

      新“国五条”细则规定：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。” 而按照原来政策，我市对购房时间不超过5 年的二手房交易征收5% 的交易税、1.2%的个税和1.5%-3% 的契税。

      以一套130 平方米的房子为例。5 年前购入的价格大约为40 万元，经过5 年的价格上涨，目前售出的价格大约在60 万元左右。如按旧规定，业主缴纳的个人所得税为 60 万元× 1.2%=7200 元；但按照新政，业主则需缴纳（60 万元－40 万元）×20%=4 万元，比旧规定多出了3.28万元。

      “20%的税谁受得了啊？”在市房地产交易所，多个急于交易的二手房交易者对记者说。

      “虽然政策规定这部分差额税是由卖主承担，但在二手房交易中，普遍的情况是卖家将所要承担的税费转嫁给买方，这也意味着接下来购房成本可能会大幅增加。” 阿雄表示，为了避免被征收高额个税，在细则具体实施之前，买卖双方都不愿意承担损失，导致市场出现抢过户、争买房的现象。

      而此时，一些中介人员也利用新政制造流言，加剧了买卖双方 “必须尽快完成交易”的心理恐慌。

      恐慌背后的误读与真相

      据记者了解，新“国五条”出台后，曾有卖主接到中介打来的电话，被告知“如果不尽快出手，就要多缴纳几万元的个税”，同样，买家也收到了“差额税可能会被转嫁”的类似信息。这一传言，导致买主和卖主的心态立刻发生了变化。买主原来到处在找房子、对比、压价，卖主一般是挂价、撤销、提价。但现在买主急着买，希望能避开差额税，自己少付点；卖主则希望赶紧脱手，防止二手房积压在手里。

      3 月25 日，记者以卖房人的身份走访了市区新风路、大同路的5 家地产中介，其中4 家均对“国五条”新政给予了合理解释，表示“新‘国五条’细则的差额税，针对的是卖方名下具备两套房或以上，才符合征税标准”。但位于德欣豪庭的一家中介的工作人员则对记者的询问含糊其辞，甚至通过偷换概念，加重记者的紧张情绪。面对记者关于“20%的税具体怎么计算”的追问，该工作人员如此解释：“是个人所得税，原先要交1%，现在要交20%。” 那么，真相到底如何呢？

      记者了解到，新“国五条”主要是为打击房地产市场投机、投资。事实上，并不是所有的二手房都是按照 20%个税征收的，这在通知中有明确的界定词“出售自有住房按规定应征收个人所得税的”，实际上国家对“个人唯一住房在满5 年后销售”是免征个税的。

      此外，从实际情况来看，市民根本无须过多担心受新政的影响。阿雄告诉记者，因为新“国五条”20%个税的征收针对的是二手房销售后超值部分，而近两三年来市区房价涨幅不算大，“存量房交易主要区间的差价金额相对较少，征收细节落实后比原规则个人所得税征收额度相差不大。”所以，市民根本无须急于抛售二手房。

      受到惊扰的“刚需一族”

      记者调查发现，新“国五条”的本意是打击购房投机者，但受到惊扰的却是刚需一族。

      鼎昌地产总经理张兴波说，新 “国五条”原本希望吓退投资投机性购房，但事实上却使有自住性需求的购房者如惊弓之鸟，这种结果还由于在二手房交易中一般是约定俗成地由买家来负担全部税费。当然，如果买家都很理性，卖家则有可能降低挂牌价以便于尽快出手，但事实上这种情况并未出现。

      河源作为二三线城市，目前房地产市场处于自给自足的市场环境下，投资和投机的需求很少，市场的泡沫并不多。“虽然河源对政策的敏感度会比一、二线城市较弱，但受波及是无可避免的。”阿雄说，投资和投机者少，那么政策最有可能“误伤”的就是刚需一族。

      记者了解到，目前我市二手房市场的主力军主要有两类人，一是以改善住房条件为目的的换购者；二是有实际住房需求的置业者，这部分人均面临迫在眉睫的结婚生育、入学入托、租约到期等现实难题。

      阿雄表示：“刚性需求大，再辅之以中介或卖家方面真假难辨的抢房局面，大家蜂拥入市就在所难免。”此外，针对新“国五条”的种种疑问，例如换房者是否可以豁免部分税款等，缺乏来自权威部门的官方解释，公众有雾里看花之感，也导致流言四起，推动了二手房交易出现井喷。

      “特别是市中心区的房子，比如客家文化公园附近的，最近就有五六个人让我们帮忙留意。”升中旭地产的曾经理告诉记者，这些都是有实际住房需求的市民。

      繁华过后市场或现低潮

      业内人士认为，目前二手房交易虽仍“高烧不退”，但市场会逐渐进入 “冷静期”。

      “首先，这次二手房成交量上升更多的是依赖刚性释放，也就是之前的准客户提前办理了过户按揭业务。”阿雄认为，新政并没有增加二手房市场的刚性需求，所以不会出现持续的交易热潮。

      分析认为，3 月份置业者追赶政策“末班车”而出现交易量、过户量暴涨，4-6 月份则属于政策影响周期，成交量会处于相对低位。到了第三、四季度，政策的影响力逐步消退，加之又是历来的置业旺季，因此成交量会明显回升。

      此外，随着新“国五条”地方细则的出台，此前关于“20%差额税”的种种流言将得到澄清。

      3 月25 日，广东省出台了首个新 “国五条”地方细则，其中规定“房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17 号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。”地产观察家陈真诚认为，这意味着只有房价过快上涨的地区需要按新“国五条”实施，其他地区则不需要。

      当然，对政策的具体响应和执行程度仍需市一级的地方细则出台。但有人认为，“河源除非房价一年内上升30%，否则被硬性要求对二手房交易征收差额20%个税的可能性几乎没有。”

      短暂的高潮后，河源的二手房交易或将回归平淡。

      勿因避税而增加交易风险

      此次二手房市场的震荡也提醒市民，交易时须考虑过户风险，不要为了避税而产生更大的麻烦。

      据记者了解，有市民为了在二手房满5 年的情况下过户减免营业税，在完成交易后没有立刻过户，不料却产生了新的风险。有一对夫妇将房屋售出后，买方约定满5 年后到市房地产交易所过户。没想到时间一到，卖方夫妇却已经离婚，女方已离开河源，联系不上。而该对夫妇早前交易时已将房产证交给了买方，买方也已付了房款。该对夫妇离婚时在离婚协议上没有注明房子归属男方，而按照双方原来的约定，男女双方一定要同时到场才能办过户手续。现在联系不上女方，就造成了买方已出钱、但过不了户的窘境，带来很大的麻烦。

      所以需要提醒市民注意的是，在交易房屋时，按规定交易资料上有询问书，其中的一个问题是，领证时是买方领证、卖方领证、买卖双方同时到场领证或是委托中介领证（有中介），这4 种情况一定要考虑清楚才决定，以避免产生风险。

      本版组稿：蒋安春