日前，有网友在本地论坛诉苦，称市区东堤路一小区业主接到物业通知，开发商将出售地下车位，不再接受业主办理车辆停放月卡，而是要求业主车辆进出使用临时卡，面对该网友抱怨小区车辆停放问题，引发了网友对停车位的热议。近期，记者就停车位问题在市区调查发现，由于私家车的日益增多，不少小区的停车位俨然成为了稀缺资源，在有限车位的情况下，不少车主每天都要上演车位“争夺战”，也有业主在车位租用与购买、产权与使用权上摸不着头脑，同样是纠结万分。

现状：可取得车位产权的小区不多

     目前市区停车位以地面停车位与地下车库两种为主，根据法律规定，开发商在销售房屋时，若将停车位、车库的成本或面积分摊到建筑成本或房屋面积中，停车位、车库的产权就应归业主，如果没有分摊且计算容积率的一般就归开发商。记者调查发现，地面停车位主要是公共分摊面积划分出来的，而地下车库则是开发商投资建设。

     另外，根据1995 年9 月8 日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”等规定可看出，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

     记者采访发现，市区多数小区地下车库多为人防工程改造而成，业主对其也只是从开发商处取得了使用权，而能通过合法手续买卖取得产权证的地下车库车位的小区不多。尽管业主对车位存在产权与使用权的差别，但记者采访发现，多数小区对车位管理还算到位，从消防设施、安全卫生等方面均能纳入小区物业服务管理的一部分去。

     依法购买停车位，取得车位产权

     记者从市房地产管理局了解到，市区通过买卖手续取得停车位产权的小区，雅居乐小区是其中之一。其停车位管理比较规范，可出售停车位均依法依规进行办理证件。记者了解到，雅居乐小区共有8 个地下车库，其中包括2 个为人防工程改造为车库，6 个小区独立地下车库。

     有知情人告诉记者，目前雅居乐小区2 个人防工程地下车库暂时还免费向业主提供停车使用，依规收取费用。而另外6 个独立地下车库，目前已有超过八成车位合法出售，并已经取得产权证。

     除了人防工程车位免费停车外，雅居乐小区也有部分车位提供给业主租用或临时停车，其中租用使用为月卡以上，基本为3个月一续，不超过一年。

     租赁车位，只有使用权

     作为本土企业代表的东江首府小区，其车库管理也比较严格，实行24 小时保安巡视，经常发现有业主的车窗、车灯、车门没有关好，都及时通知到业主，据统计去年一年就发生518 起类似事件，甚至停车不规范都及时提醒业主。

     记者了解到，东江首府小区地下车库以1:1.5 比例设计，业主以租用使用权为主，多数业主办理年卡停放保管车辆。

     市区多数地下车库都是和东江首府小区类似，属于人防工程改造的地下车库，业主通过租赁形式获取车位的使用权，而小区的物业公司作为管理方，依法依规收取管理费用。

     房管局 ： 销售车位需确权、登记方能办证

     记者根据对市区停车位的调查情况，向市房地产管理局相关科室了解得知，在我市也有几个小区已对地下车库车位办证。市房地产管理局开发科负责人告诉记者，只要该小区地下车库进行了总产权登记，就可以分户办证。

     市房地产管理局登记所负责人告诉记者，停车位需办证的小区应该先对出售车库进行公示，在无异议的情况下进行申办确权。登记所工作人员依照登记办法进行确权后，开发科才能给予办证。而地下人防工程车库除特别情况外，一般无法取得产权证。

     人防工程车位可不能轻言买卖

     因为市区多数小区地下车库都为人防工程，对于利用人防工程改造成的地下车库是否有特别的规定？广东东江勤诚律师事务所主任谢文杰律师解释，一切组织和个人都有得到人民防空保护的权利，都必须依法履行人民防空的义务。根据《广东省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第九条“人民防空重点城市新建10 层以上或基础埋置深度达3 米以上的9 层以下民用建筑，应建相应于首层建筑面积的防空地下室”的规定，每个小区有依法建设人防工程的义务。

     记者在市区人防地下车库发现，不单在路面有明显的标志指示，而且在人防车库里面也有充足的照明与相应的指示，目前作为停车使用也管理妥当，市民使用方便。

     谢文杰律师还指出，根据《中华人民共和国人民防空法》第二十六条“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能”的规定，如果开发商要将人防工程改建为地下车库，必须获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人防工程防护能力前提下，根据国家对地下车库相关技术规范进行改造，符合使用要求后，便可作为地下车库使用。

     同时，根据同法第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，确立了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。因此，在和平时期，在一定的条件下，开发商作为投资者享有包括租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，但这以不影响其防空效能为大前提，同时承担维修保养的法定义务。因此，投资者可以将人防工程改为停车位出租获益，但除特别情况外不能将之售卖，更无法办理产权证。

     业主：车位管理应更加规范

     当前的房价不断上升，车位价格也随之上涨，不少受访市民认为房价高了，相关职能部门还出台文件限购，为什么停车位价格上涨时，却没有禁令呀！刚在大同路某小区购房的刘先生就表示，刚买房给首付、装修都要大笔钱，再贷款购车后，哪里还有能力购买车位啊。据刘先生介绍，他小区目前长期租用一车位使用权要12 万元，“远远超过工薪阶层的消费能力”，不少车主只好选择地面车位停放，甚至在路边车位停放过夜。

     对于晚回家找不到车位停车的市民，家住文明路的张学明就深有体会，由于自己居住的小区年限较久，目前的停车位根本无法满足业主停放车辆的需求，之前办月卡在小区内保管车辆，但有时自己晚回家却根本找不到位置，甚至需要开上绿化带上停放，对此他深感无奈。“可以借鉴大城市的做法，就算在路边车位停车也安排人员值班看守，以免车辆遭到破坏。”张学明就表示，我市停车位管理应该更加规范，包括价格、管理服务等多方面，只要费用合理，也是促进居民消费。

     律师：市民应注意协议确保权益受保护

     广东东江勤诚律师事务所房地产部律师巫永晴也认为，根据我国《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”和《广东省物业管理条例》第五十四条第二款“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。”的规定，开发商在满足本区域业主、物业使用人需要后，可以将车位、车库出租给业主以外的其他人，但其租赁期限会限制，一般不得超过6 个月。

     同时，巫永晴律师提醒市民根据《广东省物业管理条例》第五十四条第三款的规定，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。同时，市民还需注意自己对车位是购买还是租赁取得的是所有权或是使用权，还需留意协议中的年限，确保自己的权益。

记者手记

     车位设计应超前，百姓“夺位”应留心

     当不少市民在抱怨路边为什么停放着那么多车辆而导致塞车时，想想我们城市每天都在增加车辆上路，想想我们居住的小区停车位又是那么的有限，那我们就不会再抱怨这些将车停放在路边的车主了。笔者再重提一组数据，本月6 日—8 日本报举办的家博会中，仅三天时间参展的车商一共就销售出200 余台轿车。至今也许不少新车主已经陆陆续续地开始上路了，那意味着我们这个城市又将有两百多个停车位置被“霸占”，而现实中轿车进入寻常百姓家已经越来越寻常了，停车位需求自然就增大了。

  笔者在采访中了解到，东江首府小区已经是设计超前，以1:1.5 的比例设置车位，也许正是因为这样，该小区门前的沿江东路一带路边极少停放车辆。经过市区文明路、新风路的市民就应该体会到车位缺少不单给车主本身停车带来不便，还给整个城市带来交通压力。除了在道路两边合理设置停车位外，房地产开发商在投资建设方面更应该具有前瞻性，充分利用空间尽可能合理设置多一些停车位置。

  在有限车位的“争夺”中，不少市民是刚性需求，也有市民是长远投资，但在付出经济代价的同时，更需明确自身获得的权益，及自己所使用的车位年限是否受法律保护，否则，极有可能是竹篮打水一场空。

  在中心城区，一个车位动辄十几万，区区几个平方的地，完全可以抵得上房子的首付，正是由于它的稀缺性决定了如此高昂的价格，确实不是工薪阶层敢于挑战的“项目”。若当下小区治安环境好，地面停车位置充足的话，车主们又何必花大价钱去挤地下车库呢！办个月卡方便又实惠！

     本报记者 叶园