本周一各家银行本该出台的房贷新细则却迟迟没有浮出水面，对于央行和财政部联合发布的房贷新政，各家银行大都“犹抱琵琶半遮面”。而基于各家银行手中的自由裁量权，市场对改善型普通自住房的定义、存量客户是否可以一视同仁、公积金贷款首付比例和到底各家银行裁量最优惠利率的尺度等问题还存在许多猜测。

●自由裁量之一：

存贷款利率倒挂折扣也分人群

细心的人会发现，在此次7折利率优惠下，5年期以上贷款利率为5.229%，5年期贷款利率为5.103%，均低于5年定存利率5.58%的水平；而3年期贷款利率为4.914%，也低于3年期定存5.13%的22个基点。也就是说，贷款利率和存款利率之间的利差可以让贷款买房的人不亏反赚。对此，银行信贷部门早有意识，也就是说文件中关于“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高”的提法并非如先前考虑的那般空洞，即使央行不出台具体细则，各家银行也不会放任风险和利润损失不管不顾而任意放松标准。

截至记者发稿时尚未有一家银行正式发布新细则，但是毫无疑问的是对于首次购买普通自住房的人享受贷款基准利率7折、首付比例2成的优惠不会有太大差异。“毕竟，这也是此次新政出台的最基础的一个目的，就是要首先保证还没有置业的自住需求人群享受最优惠政策。”一家大行的信贷部门人员表示。

而对于改善型自住房，各家银行也觉得犯难，目前为止也并没有哪家银行出来明确自己的认定标准。动作较快的中行传出消息，只要家庭中夫妻任何一方没有购房记录，则购买新的普通居住房即可享受7折优惠贷款利率，原住房贷款还清后同样可按照首套房对待享受该优惠利率，也就是将原来以户认定二套房的标准放松至个人。

之前也有分析人士认为“二套房”的定义中包括了改善型自住房，对于为提升居住环境而以小换大的购房者是应该执行最优惠政策的。但也有银行内部人士分析，既然央行没有对此做出定义，那么各家银行很有可能从严把握，8折、9折很有可能。

●自由裁量之二：

新老客户或将一视同仁

关于10月27日之前办理了房贷的老客户，是否可以一并享受此次优惠利率呢？目前，五大行中交行已经发出内部消息表示将对存量客户与新增客户一视同仁，符合要求的可以调整为享受基准利率下浮30%的最优房贷利率。而中行上海分行却传出消息，已拟定的房贷细则中规定：已签订的住房贷款合同仍按原利率执行。

而工行一位信贷负责人指出，银行对细则中的“符合要求”还是存在很大自由裁量权。例如，央行要求对于已发放贷款利率的调整首先要综合评估，而其中二套房贷利率是否也可以一并搭上顺风车就很难说；而如果套型建筑面积不属于普通住房，也很有可能成为银行眼中“不符合要求”的情况。

而对于原先办理固定房贷利率的客户来说，如果不及时和银行协商改成浮动利率或许在当下就吃了大亏。但是专家提醒，各家银行的细则会在本周内陆续亮相，大部分办理了浮动利率的客户也只能到明年1月1号才能实行新的利率政策。所以对于存量客户来说，既不着急提前还贷，也不着急办理转按揭，而如果你尚未办理的房贷，那么更需要等待细则出台货比三家之后再做定夺。