日前，为全面掌握我市物业行业发展状况，查找影响和制约行业管理的问题，市房地产行业协会发了一份“物业管理专题调查问卷”到市区各小区的物业管理处和业主手中。据了解，此次调查问卷内容包括物业企业用工、公共能耗、公用部分经营、物业收费、社会责任、绿化、垃圾清运等方面的情况。

      然而，不少物业企业和业主对这个调查活动表示了担心：物业企业和业主本身在现实中好像就是一个对立组合，就算把问题反映出来也无法解决。更有物业企业呼吁，要成立物业公司的行业协会，让行业协会来行使行业管理、宣传，维护物业行业的健康发展，也让业主得到实惠、舒心的服务。

      物业管理是城市现代服务业的一个特殊窗口，它的好与差，直接关系着市民的生活质量，甚至影响到这个城市的形象。连日来，记者走访了物业企业、业主及物业主管部门，分别了解了目前我市物业行业的现状以及业主的需求，物业行业协会成立的条件等问题。

      现状 行业发展良好仍不足

      物业行业在我市还算是一个逐渐走向成熟的行业，从第一家物业企业的出现至今，物业行业进入我市已经13 年。据了解，目前我市有资质的物业企业有100 多家（包括县区），均加入到市房地产行业协会统一管理，并由市住房和城乡规划建设局房地产科主管。

      毋庸置疑，13 年中，我市物业行业逐渐发展壮大，虽然蛋糕在不断地做大，然而，我市物业公司多数规模小、经营业务单一，物业管理整体水平不高，无序竞争现象普遍存在，这些也是一个不争的事实，和周边兄弟市的比较，我市物业行业发展现状不足以让从业人员感到乐观。就拿物业服务队伍来说，我市不少物业公司从业人员素质参差不齐，专业水准相对较低，尤其是服务质量监督力度不足，使得有业主对物业管理仍有较多的质疑。

      正是因为如此，让一些对行业现状不满意的从业人员发出呼吁，要求完善行业标准，成立行业协会，以确保我市物业管理行业健康发展。在物业管理行业日益壮大的基础上，我们能否抓住时机开启规范发展的新格局？让我们对物业管理行业的发展充满期待。

      物业 一些问题要行协来解决

      用“公说公有理，婆说婆有理”来形容物业公司和业主之间的现状关系，一点不为过。一直以来，只要提到物业公司，许多业主的反应并非贴心服务，而是不满和抱怨。然而，与此相对应的是，物业公司也有一肚子苦水：物业收费标准低，运营成本增加，生存堪忧。结果导致业主与物业公司之间的矛盾和纠纷不可调和，衍生出物业管理收费难问题，并陷入“收费高，业主不愿承受；收费低，物业管理企业难以正常运营”的怪圈。

      “业主的维权意识逐渐增强，其实有业主对物业公司的监督，也更能促使物业行业的改进，也有利发展。”有业内人士认为，站在业主的角度来看待问题，业主要求服务到位可以理解，业主有质疑就说明还存在有问题，需要企业去解决。但如果是业主过分的要求，超出了物业公司的能力范围，服务范围的话，最终结果就是导致小区管理不稳定的出现。

      “有业主要求我们让火车不要在这段鸣笛，要求我们做隔音措施，我们实在是无法做到。”一离火车路较近的小区物业工作人员向记者吐苦水表示，业主早在购房前已知小区环境，却硬要物业再去改变，而且不是物业能做的工作，确实是过分要求。这样的矛盾让不少物业公司负责人产生支持成立行业协会的想法，让行业协会负责分担一些对业主的宣传工作，在企业与业主之间形成缓冲的桥梁。

      业内 行业恶性竞争不利发展

      从某一角度来说，业主和物业管理方是博弈的对手，物业企业与企业之间也是对立体，他们在市场上是主要的竞争对手。记者调查发现，物业企业为争取到物业管理，有公司降低标准恶性竞争，同时行业缺乏自律和更有力的监管、处罚，都是行业不利发展的症结所在。

      市区一名从事物业管理工作近10 年的负责人表示，行业内部竞争是在所难免的，如果是为了得到物业经营管理而损害行业发展，损害行业标准，则扰乱了市场，也损害了小区业主的利益。该负责人还告诉记者，在竞争小区物业时，有些公司故意降低了标准，甚至自负一些配套设施，这种“自降身价”的做法自然更能得到该物业的服务资格，可一个小区的物业工作服务人员再怎么精少，也需要保安、保洁、园林等人员，在竞争中“自降身价”的做法只会使物业管理水平降低、服务标准降低，在行业竞争中不单损害了行业规则，也损害了业主的权益。

      在调查采访中，记者还了解到有物业公司在与开发商谈好条件准备签约进驻时，却发生了被另一家物业公司通过某些方式取代的事情，这就直接损害了同行的利益。原本物业公司前期招好了进驻物业的服务人员等准备工作，却临时被取代，这种委屈也只有企业自己吞咽。正因为行业存在某些不和谐的因素，物业服务管理工作者更想有行业协会出面，为他们的权益说说话。他们认为，行业的发展更需要行业协会来维护，行业团结一致，形成良性竞争，互相促进才能使行业更健康。

      目的 成立行业协会促进规范化

      《物业管理条例》和《物权法》的实施，都不同程度地对物业管理双方的权益作出规定——业主不缴纳物业费和物业不作为都属于违约行为。尽管有这些规定，可除了业主和有关单位、媒体来监督，谁来监督、管理这个行业呢？多数从业者认为还是需要行业协会来协调。

      “作为一名业主，当然希望物业公司将小区管理好，既然交了物业费，业主自然就想得到应有的服务。”市民陈先生认为，由物业公司提供专业服务，业主则缴纳相应的物业费，这是理所应当的事情，反之亦然。在采访中，记者了解到市区文明路某小区的一业主就和物业管理处闹得不可开交，由于该业主买房时与开发商有经济纠纷，六七年还没有得到解决，而开发商也联系不上。于是，该业主就把问题推给了物业，并一直拖欠物业管理费用，该小区的物业管理处就觉得自己“躺着中枪”，企业投标进驻该小区，与业主并无纠纷，却被摊上“欠债”纠纷，尽管物业企业帮业主联系开发商，但在没有得到解决的情况下，业主拖欠管理费不交，很无奈。

      记者了解到，在物业企业进驻小区，开发商撤场后，这类业主与开发商的问题往往都转嫁到物业企业身上来，从而导致业主与物业管理企业的矛盾。在问题还没有得到解决时，业主通常就以此为由拖欠物业费。

      从事多年物业管理工作的黄先生就认为，类似业主将所有问题都推到物业公司身上的个案，就需要行业协会出来调解，或是需要行业协会出面向业主宣传相关法规政策。但在未有行业协会之前，物业公司要做的，仍然是依法依规工作，加强与业主之间的沟通，在物业管理中充分运用科学管理技术，提高管理和服务水平，形成好的管理模式和管理理念，不断优化提升服务质量。同时，成立行业协会对规范行业标准、提升行业服务会有一定的利好作用。 “只有各方共同努力，才能促进和谐社区建设以及物管行业的可持续发展。”

      条件 协会需主管部门监督管理

      协会是行业发展到一定阶段的必然产物。它虽然只是一个社团法人，但可以有效促进同业交流，规范经营行为，总结经验教训，推动行业健康发展。“成立物业管理行业协会，就是希望从制度上规范行业的服务行为和运作方式，加强行业管理和自律。”某物业公司负责人表示，对协会的成立充满期待。“一个企业自己的管理服务经验有限，物业管理需要的是大家互相沟通和交流，促进交流，取长补短，协助培训管理技术人员，不断提高整体素质。我们希望成立协会，也能起到同行交流平台作用。”

      从这个方面来说，物业管理行业协会的主体虽是物业公司，但是其主管部门是市住建局。“我们与各物业公司负责人多次开会讨论成立行业协会事项，他们也比较有意愿，3 年前都已经提出来，希望有行业公信力的负责人能带头，拿出个方案来讨论。”市住建局一工作人员告诉记者，尽管有些物业公司有意愿成立行业协会，但行业协会的成立必须在主管部门的监督管理下运作，同时需要办公场所、办公人员、费用等条件才能具备生存的条件。

      部门 支持促进行业发展的提议

      记者了解到，我市有资质的物业企业基本都加入市房地产行业协会，物业企业每年的会员会为1500 元，供协会办公使用。市住建局房地产科负责人告诉记者，我市目前物业行业独立成立行业协会的条件不太成熟，其中需要的办公场所、费用就是个比较麻烦的问题。而物业公司本来就是自主经营，利润极低的行业，再提高会员费不实际。

      他还说到，尽管我市物业行业走过了 13 年，发展中遇到问题基本上都是“摸着石头过河”，比如我市的房屋维修基金就是自己探索出来的，也做得比较好，市政府通过实施的《河源市住宅专项维修资金管理规定》有效地一步到位解决这个历史遗留问题，确保了各方利益。成立行业协会也是一样，可以进行有益的探索。行业协会的宗旨是引导和监督物业公司依法执业、规范经营、公平竞争，加强行业的自我管理和自我约束，规范物业公司的行为。对于业主和物业公司的矛盾纠纷，协会有责任跟踪调查并帮忙协调解决。但这条路是否在我市可行？或是目前是否可行，仍需进行调查分析，在大势所趋的情况下找一条适合我市物业行业可行的道路。

      这名负责人最后表示，对有利于行业发展的提议，市住建局房地产科都会全力支持实施，希望物业行业能做大做强，服务好业主，服务好社会。

      本报记者 黄仕忠 叶园