京城楼市又出“定价”新招———

　　长久以来，房地产交易双方一直遵循着“开发商定价”的游戏规则：由开发商事先制定好相应产品的价格，而购房者只能做出买或不买的选择，即使可以议价，也只能按照开发商给定的折扣进行。而近日，位于朝阳门内的一家楼盘则打出了“你出价，我卖房”的口号，并声称将由买房人定价，这一举措引起了不少人的兴趣。那么，而这一事件背后的真实情况究竟如何？我们对此进行了实地探访。

　　●买方报价卖方复议

　　定价新招引人关注

　　此次事件的主角是位于朝阳门桥附近的名为“北京INN”的楼盘，从朝阳门桥向西第一个红绿灯左拐即到。从沿途情况来看，该项目优越的地理位置与环境配套给人留下了深刻印象：该项目距离地铁二号线仅几百米的距离，比邻外交部等多家部委，二环内的核心位置更是稀缺。从其整洁的建筑外观来看，该项目的施工已经接近尾声，为准现房项目。

　　在售楼处外的随机采访中，多位行人都表示并不知道该项目最近出台的购房“新政策”。但是，在听完简短介绍后，许多人表示了对这件事的兴趣。一位行人兴奋地问道：“我们出价就行？我出价一万会卖给我吗？”面对这样的问题，北京INN的销售负责人笑着表示：“原则上可以这样出价，但我们通过的可能性基本没有。”

　　接着，该负责人介绍了参加此次活动的详细程序。“买房人最开始会得到我们销售人员对产品、配套等信息的详细介绍，对于有意向的客户，我们会为其办理购房卡，并存入一定额的诚意金。此后，买房人可以向我们提出自己意向的购房价格。我们得到价格后会对其进行复议，如果认为合适，则会给予相应答复；如果报出的价格我们不能接受，也会通知购房人，购房人可再次出价。前后报价的机会共有三次，如果三次都未达成协议，我们会尽快退还他们交纳的诚意金。”

　　据了解，参加此次活动的除了北京INN以外，同一开发商开发的位于望京的“朝庭公寓”项目也一并参加。

　　●买方报价 无条件退房

　　开发商意在成交量

　　据了解，北京INN于去年年底开盘，之前均价26000元/平方米，最高均价卖到29000元/平方米，一次性付款最低可享受9.5折，银行按揭9.8或9.9折。产品为精装修公寓，现在已经入住。另外，与此次全新定价模式一起同时推出的，则是“购房人签约付款一年后，无条件退房的政策”。

　　开发商出于何种原因，推出这一新的销售策略呢？东方银座控股有限公司执行董事李世濠表示：“这次的销售策略是我们公司针对目前相对来说比较冷淡的市场，做出的一种崭新的营销模式，是基于一种平等交易的心态去面对目前有心要购房的消费者。大家知道以前购房是开发商定价，如果能议价可能也就一个点到两个点,空间非常小。而今年是北京的调整年，我们看到，也不可否认的是市场的销售量确实降低了，价格也有一些松动。虽然我觉得在明年或者后年，它也会有涨上去的机会，但开发商和买家如果不各自做出一些让步的话，市场会相对冻结的，那时大家都会处于一个被动的局势。那么，我们这时候出来把这个冰块打破，希望能够产生一些暖流。”

　　而此次活动开展的效果如何呢？李世濠表示：“我们也打了电话给一些老的客户和之前咨询的客户，他们对这个都很感兴趣，电话量和来访量明显增加很多，不过目前还没有正式有成交的，因为也是刚刚开始没多久。但是从目前的反映来看，已经有不少购房者的报价比较接近我们的心理预期了。此外还有一点，就是前来报价的客户并没有随意报价的，比如报九千、一万的，都没有。这也说明前来报价的都是真正有购房意愿的购房者，也说明市场需求的存在。所以以我们对市场的判断，应该会有比较好的效果。”

　　●新模式积极应对市场格局

　　实际效果有待观察

　　“其实这相当于一种隐性的降价措施”，一位置业专家这样说道，“对于一些主打高端的房产来说，大规模的明码降价无疑会极大地影响购买者的信心，甚至会引来老业主的质疑。现在这种买房人报价的模式相当于开通了一个单独的通道，其议价的过程都一对一地进行，避免了外部的许多影响。而对买房人来说，最大的优势在于他可以在自己的心理价位以下任意报价，即使最后不成功，他们也不会有什么损失；这种情况下最后的成交价一般都会低于目前的市场售价。”

　　据了解，“你出价，我卖房”的模式虽然首现京城，但并不算首创。几年前的杭州等地就曾经出现过类似的销售方式，并在当时的市场上取得了一定的成绩。此次出现在北京的房地产市场上，最后效果如何还有待观察。

　　亚豪机构副总经理王英男指出，开发商采用这种新的形式，一方面可以算是一种新的尝试，通过自行报价试探购房人的心理价位，并制定出更贴近当前市场的价格；另一方面，也是一种营销手段，能起到眼球效应，吸引购房人关注，促进项目销售。在目前的市场状态下，探索多种营销方式无疑是开发商应对低迷市场格局的积极尝试，但我们也看到，开发商实际还是为项目设定了一个价格区间，既以此前的历史销售价格作为参考，不可能真正实行购房人自主定价。

　　文并摄/卫东