提示：本月初，市区某小区一天之内6辆摩托车被盗。窃贼驾车紧跟在有出入证的车辆后面，冲卡逃逸。“我们每月都交物业管理费，也有请保安，小区里失窃，物业公司就应承担赔偿责任。”该小区业主黄先生的观点代表了很多业主的看法。而物业公司一般都是根据物业合同来应对业主的诉求：没有在合同约定的情况下，物业公司并不承担赔偿责任。
   这个事例在提醒着我们，小区并不是有了保安、门卫就安全无忧了，防盗窃的任务仍需大家努力。记者针对市区一些小区的物业服务中保安、车辆管理等内容展开了调查，意在提醒小区居民和物业公司对安全隐患进行查漏补缺，改善居住环境。

小区大门可随意出入
   市区一些新型小区的保安工作总给人一种戒备森严的感觉，保安身材魁梧、制服笔挺，视频探头及智能化门禁系统把守着小区的重要部位。但保安工作的落实情况跟这戒备森严的外表是否一致呢？
    记者近日走访了多个小区，观察发现，外来人员进入小区非常方便，不用登记，保安也很少盘问。在阳光水榭小区，记者轻易地从大门进入小区，并未遭到该处保安人员的盘查，沿路在多名保安人员面前徘徊也没有受到怀疑，随后记者在该小区的停车场逗留了约5分钟，也没有遭到保安盘查。
    在翡翠星城、明珠华庭、怡景豪庭等小区，记者多次出入，未遇盘问或登记。仅在广晟花园，遇到门禁，向保安说明来意之后，才得到许可进入小区。
    相对于新小区较少盘问或登记，但有摄像头监控的情况，一些老小区的门卫系统更显薄弱。在富景小区，由于历史原因，几乎每个门店都有后门（指门店通向小区的门），100多个后门仅有少数装了摄像头，大多数都是监管的真空地带。小区只有六七位保安，每天要负责小区大门值班、巡逻，没有足够的人力物力对这100多个后门实行监管。黄主任说，小区内今年多次发生被盗事件，业主对此意见很大。8月11日，物管处就强行堵住了业主投诉较多的一家门店的后门。

部分保安年龄偏大
    文明路一小区的业主曾先生告诉记者，近期发现小区保安换人换得很频繁，有的保安年龄也偏大，他认为这对维护小区治安很不利。记者走访发现，小区保安更换频率快、年龄偏大，成为市区物业治安管理一大现象。
    一位在物业公司任职多年的保安介绍，以前想到小区当保安，不是退伍军人很难。现在门槛降低了，只要是身体健康、吃苦耐劳的年轻人，物业公司都抢着要，这是因为年轻人愿意当保安的越来越少了。“发展空间有限，每个月1000元左右的工资，还不包吃住，除掉日常开销，剩不了多少。”该保安表示，这是年轻人不愿意当保安的主要原因。现在保安的年龄构成大体是30岁以下、30—45岁、45岁以上三分天下。
    针对业主对保安年龄偏大的质疑，有物业公司回应说，保安的年龄不是判断小区安全防范工作好坏的唯一标准，关键还是整个小区的保安氛围和相关配套。物业公司只要加强巡查、安全防范措施落实到位就可以了，毕竟保安并不能保证业主安全完全不受到侵害。

小区安全是系统工程
    在一些老小区，房屋向外出租现象十分普遍，且数量不小，这就形成了小区内出入人员身份、职业、道德呈现多样化。据了解，这些租房的人员，有外来流动人员，也有本市的常住人口，有做生意的，也有打工的，形形色色、包罗万象。其特点是居住期较短，监控难度较大，增加了安全防范的难度。“我们要求业主在出租房屋时，复印租房者的身份证，但很多业主并不配合。到出事时，又把责任全推到物业的头上。”富景小区物管处的黄主任说。
    “为了加强小区安全工作，我们要求业主刷卡进入小区，对访客要求其报出到访的业主姓名，但实行了不到半年时间，因为得不到业主的理解配合而无奈终止。”长堤路一小区物业负责人对记者说，一方面业主对物业的安全工作提出了很高要求，一方面物业的一些安全举措常常因业主嫌弃程序繁琐而搁浅，令他们很难开展工作。
    采访中，面对小区长期频现的治安难题，多家受访物业公司表达了一个普遍的观点：小区安全单靠保安巡逻是不够的，人为防范为
主，物防、技防为辅；同时业主要积极参与、营造群防群治的社区氛围，编织一张横纵联合，立体交叉的群众性防范大网。此外，社区居委会作为小区的直接管理者，应采取各种有效形式，开展各种宣传教育活动，强化安全创建人人有责的意识。

丢失责任要综合认定
   “很多业主以为，交了物业管理费后，小区管理范围内出现的财产失窃事故，物业公司要付全额赔偿责任。这是一种误解，法律并无这样的规定。”兴源律师事务所律师苗靖表示，小区内的财产丢失责任认定要具体情况具体分析。
    苗靖分析说，物业服务企业管理服务义务主要在物业管理区域内为维护区内的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施，包括：小区内巡逻、监控、对违法犯罪及时制止，保护现场和报警、对小区内的各种突发事件及时进行处理等，其目的是为了保障管理区域内的财物不受损失，人身不受伤害、小区业主及居民生活秩序正常。根据这一特性，在衡量管理服务义务时，必须有一个合理的范围，对超出此范围的义务，不应由物业承担赔偿责任。
    物业服务企业的管理服务义务作为一种有偿的、约定的服务，其在合同中地位一般应根据合同的具体约定。如果业主与物业服务企业签订的物业管理合同中明确约定了管理服务义务，应认定为合同的主义务；如果业主在与物业服务企业签订的合同中并未约定管理服务义务，则只能认定为合同的附随义务。“由于两种义务的属性不同，两种义务的履行对应物业服务企业需承担的责任也是完全不同的。”苗靖说。
   本报记者叶能军 见习记者程癸键