据光明日报消息，近日，北京市出台新一轮楼市调控新政，大幅提高首付比例，同时“认 房又认贷”，被业界称为“史上最严的楼市调控”；随后石家庄、郑州、广州等城市也陆续出台 楼市新政；3 月21 日，广东东莞市、河北廊坊市、江苏句容市也出台或升级限购政策。新一 轮房地产调控剑指何方？又将如何影响未来房地产市场走势？

重拳出击降楼市“虚火”

家住北京回龙观的姜女士为孩子 上学考虑，正准备将现住房卖掉，再贷款 换个三环内的二手房。“新政出台后，首 付比例大幅提高，估计暂时不能考虑换 房了。”姜女士告诉记者，地产中介的人 告诉她，如果急于买房最好准备全款，因 为银行按揭贷款短期内很难获批。

这轮被称为北京“史上最严”的楼 市调控政策表现为四方面：一是大幅 提高了二套房的首付比例，普通住房 不低于60%，非普通住房不低于80%， 较之前提高10%以上；二是“认房又认 贷”，只要有贷款购房记录，不管是北 京还是异地，都算是二套房；三是暂停 发放25 年以上的个人房贷；四是限制 通过企业购买住宅。

自2月底以来，全国已有近20个城市 出台楼市调控新政，既有南京、青岛、三 亚等热点城市，也有环一线周边城市及 三、四线城市，而北京的调控明显升级。

“此轮调控的目的，就是迅速出击 降低房地产投资和投机的‘炒房暗火 ’，确保房地产市场平稳健康发展，保 证居民住有所居，抑制房地产泡沫膨 胀，同时促进宏观经济和金融的安全 与稳定发展。”中国社会科学院城市与 竞争力研究中心主任倪鹏飞指出。

楼市供求结构发生变化

去年9 月以来，多地就出台过一轮 楼市调控。频频出台的房地产调控为何 难以阻止一线城市房价上涨的趋势？

倪鹏飞分析，首先，一线城市确实 存在强劲的刚性和改善性需求。其 次，为避免房地产市场出现大起大落， 本轮调控采取的是“边调边看，逐步完 善”的原则，调控不是“毕其功于一 役”，而是常态化和机制化。此前出台 的一些政策，对炒房和奢侈消费住房 的约束还不够严厉，为房价上涨创造 了可乘之机。

与上一轮调控相比，本轮调控范 围更大、力度更强、措施更严。“相信在 强有力的政策作用下，非急迫性、支付 能力有限的购房需求将延迟，楼市交易 量会明显下降，对缓解市场紧张情绪、 抑制房价过快上涨将产生明显效果。 更为重要的是，杠杆使用空间的缩小将 遏制楼市投机行为。”倪鹏飞判断。

不难看出，此轮新政旨在抑制除 “住”以外的住房需求，限制房价炒作 行为。同时，由于一线城市房价在周 边城镇的外溢效应正在逐步放大，调 控也从一线城市扩展到周边的三、四 线城市。

从更广泛的角度看，推动房价上 涨的因素也来自房地产市场之外。国 家发改委主任何立峰日前表示，当前 中国经济发展面临着房地产与实体经 济结构性失衡，“有大量资金涌入房产 地市场，带动了房价过快上涨，进一步 推高了实体经济发展的成本”。

因城施策建立长效机制

值得一提的是，在一线城市房价过 快上涨的同时，房地产的城市分化矛盾 仍然显著。一线城市住宅供不应求， 三、四线城市去库存压力依然存在。

国务院副总理张高丽日前在中国 发展高层论坛上指出，要坚持“房子是 用来住的、不是用来炒的”的定位，分 类指导，因城施策，重点消化三、四线 城市房地产的过量库存。

倪鹏飞认为，解决房地产市场“痼 疾”的关键在于加快改革，完善基础性 制度，建立促进房地产市场健康发展 的长效机制。“要通过完善市场的竞 争、价格和供求机制，完善政府的监 管、调节和保障机制，通过充分的竞争 和有效的调节，使得产业间利润平均 化，市场供给与需求匹配，从而抑制房 地产市场投资和投机行为。”