阅读提示：
据新华网消息，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行[3.24%资金研报]业监督管理委员会３０日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有１套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于４０％。

释放改善性刚需

这意味着改善性需求置业的门槛将有所下降。以深圳一套市值300 万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例六成计算，首付款180 万元，若首付为五成，则减少30万元，至150万元。 “这个消息应该不假。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示，从政策导向看，让市场成交活跃是目前楼市管理的一个重要目标，下调二套房首付，势必带来改善性购房需求的积极释放。

在今年的“两会”记者会上，国务院总理李克强表示：“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善型住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”

这为2015 年的房地产政策定下了基调。但在以往的政府文件中，并没有改善性住房的清晰定义。据报道，住建部正在对改善性购房需求进行定义。届时，各项政策的制定和实施将更加有针对性。

严跃进分析，过去在限购政策下，改善居住条件的成本非常高，很多群体难以完成二次置业，使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。一旦二套房首付下调政策落地，改善性需求将积极入市，成为去库存的巨大力量。

政策宽松大幕正在开启

充当前锋的是公积金政策。不久前，由住房和城乡建设部(下称“住建部”)主管的《中国建设报》，在其官方微博上公布了住建部的一个电话会议内容。住建部要求：各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。

济南市、福建省先后出台政策，将公积金贷款的首付降至两成。其中，福建“闽七条”则规定，首次申请公积金贷款的首付降至两成。这意味着无论是一套房还是多套房，只要第一次选择公积金贷款都可以享受到这个政策。

不过，由于使用公积金贷款的购房者不到三成，加上各地公积金额度紧张，该政策的受益范围有限。

3 月27 日，国土资源部、住建部又联合下发了《关于优化2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015 年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模，优化住房供应套型，促进用地结构调整，还强调多措并举，以统筹保障性安居工程建设。

中国房地产市场或“软着陆”

深圳老牌房企深圳控股副总裁董方前不久对媒体说：“通过两次降息，五年期以上的贷款利率只有5.9%，这是在2000 年以来最低的。我相信不用很长时间，首套房的首付、贷款利率，二套房的首付一定会降下来。而且，今年可能还会有一到两次降息。”

在严跃进看来，新一轮宽松政策主要聚焦在降低购房门槛，不排除部分城市和房企尝试将首套房首付降到三成以下，同时在贷款利率和税费上做文章，“比如将营业税的免征期从五年改为两年”。

事实上，据记者了解，目前已经有房企和中介大幅降低首套房首付，甚至有房企推出 “3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的营销措施。

多位开发商人士表达了对今年楼市审慎乐观的态度。国家发改委学术委员会秘书长张燕生在2015 年博鳌亚洲论坛上表示，未来5 年内，中国房地产市场都会处于“供远大于求”的状态。在这个“软着陆”的过程中，房地产市场必须承受痛苦的调整。