《河源市物业服务收费管理实施细则》的出台对物业管理公司服务业主提出了更高的要求。本报记者 陈仕平 摄

我是一名在河源工作的外来人员，以前生活在乡镇里。如今工作快2 年了，便在市区一住宅小区买了房子。本来以为买房子就是 “一锤子买卖”，但直到我要签小区物业管理服务协议时才知道，原来我以后每个月还要交各种物业管理费，这让我很不习惯，因为以前住在乡镇，我们都是“自扫门前雪”，不用交任何费用的。

我能不能像以前一样，通过自给自足的方式，不用物业服务，省了物业这笔支出呢？

——市民黄先生

社会发展至今，像黄先生这样难以接受物业管理模式的人已经不多见，但对物业管理方心存不满甚至发生矛盾的人却比比皆是，究其原因，还是物业服务企业在收费上存在诸多问题。

今年1 月1 日起，市发改局和市住建局联合发布的《河源市物业服务收费管理实施细则》（下称《细则》）正式开始执行，其中对物业服务企业可以收取哪些费用、收多少、怎么收、如何调整收费等，都进行了明确规定。可以说，如果物业服务企业能够严格按照《细则》办事，将极大缓解物业方与业主方日趋尖锐的矛盾，而《细则》到底能起到多大作用，还有待时间来验证。

《细则》解读

细化此前的物业收费管理办法

在《细则》实施以前，我市物业收费一直以广东省物价局在2010 年发布的《关于物业服务收费的管理办法》（下称《办法》）为准。但由于各个地级市经济社会发展程度不同，各地物业收费实际情况有所差异，该《办法》只是从大方向上对物业收费的基本原则进行了阐述，并没有对一些具体收费项目进行规定。这也造成了部分物业服务企业在一些《办法》规定不明确的地方做文章、钻空子。

此次我市制定此《细则》，就是在省《办法》的基础上，结合河源实际，对《办法》的其中一些条款进行细化说明，对一些容易产生矛盾纠纷的物业收费上设立明确上限，以保障业主的合法权益。

《细则》新亮点

解决业主最关心的物业收费问题

亮点1

实行政府指导价的物业收费须备案

物业收费目前分为两种，拥有业主委员会的物业服务收费实行市场调节价，还未成立业主委员会的则实行政府指导价。《细则》实施前，物业服务企业往往随意变更物业收费，甚至肆意调高物业收费，冲破政府指导价的束缚。据我市价格主管部门介绍，在业主投诉物业服务企业的案例当中，涉及到物业乱涨价的投诉占比不小。

针对这一问题，《细则》中规定，实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报市价格行政主管部门、市房地产行政主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，则由物业服务企业与业主双方协商确定。对此，比华利山庄小区的业委会主任沈旺玲表示，此前都是没有备案的，一旦出现纠纷，由于查证时没有法律依据，业主权利很难受到法律的保护，这一规定将对乱收费行为形成有力约束。

亮点2

自有产权车位的物业收费每月不超过50元

近年来，由于私家车数量的急剧增加，小区停车区域日益紧张，一些物业服务企业开始在停车位收费上大做文章。对河源来说，停车收费问题尤为突出，本报就曾报道过多起业主因为车位收费与物业发生矛盾的事件。而在省《办法》中，关于车位收费这一项仅仅用“具体标准由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定”一笔带过。

《细则》对此进行了明确规定：业主自有产权车位（车库）的物业服务费由物业服务企业与产权人合同约定，但每个车位每月的车辆保管费、税费不得超过50 元。业主拥有自有产权车位（车库）但无车辆停放的，可交由物业服务企业管理，无需缴纳物业服务费。

此外，利用住宅小区物业管理区域（属于业主共有的道路、绿地或者其他场所）进行停车收费经营的，应征得业主大会的同意，价格行政主管部门才能按有关规定批准其收费。

亮点3

每户免费提供出入证（IC卡）不少于4张

日前市区某小区业主向记者反映，在物业管理处办一张出入卡要缴纳50 元，相当离谱。市价格主管部门表示，按照新实施的《细则》，可以按照相关条例对该物业企业进行处罚。

《细则》针对小区出入卡管理明确提出，物业企业应为业主免费提供每户不少于4 张出入证（IC 卡）。业主申请多配置或遗失、损坏等需要重新办证的，物业服务企业可按制作成本收取工本费，每张出入证（IC 卡）工本费不超过20 元，纸质出入证则不得收费。在沈旺玲看来，一张卡20 元，一般业主通常也能够接受，但物业企业是提供服务的，办卡服务收费应该囊括在物业服务成本里，只收取IC 卡成本。她给记者算了一笔账，如果一张卡获利15 元，比华利山庄有2000 多户业主，那么办卡收入大约就能达到3 万元。

亮点4

装修垃圾清运费每平方米在4元以下

对一些业主来说，物业服务企业在其进行物业装修阶段收取的一系列费用亦是一笔不小的开支。对于该部分收费，省《办法》并没有明确规定。

而《细则》中则对物业装修期间可能产生的各项物业收费带上了“紧箍咒”。《细则》中提到，业主进行房屋室内装修前，物业服务企业可与业主约定收取装修保证金，但每户不能超过2000 元；对业主装修产生的垃圾等由物业负责清运的，物业服务企业收取清运费按建筑面积收取，住宅每平方米不能超过4 元。另外，物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，只能收取每人每证50 元以下的押金，且要在证件完好退回后全额退回押金。

物业收费未来走向

市场自主定价时代即将来临

计划永远赶不上变化。我市赶在新年伊始出台《细则》，目的就是从2015年的第一天开始，对河源物业服务收费存在的各种问题进行一次肃清，甚至专门分别针对实行政府指导价和市场调节价的物业收费采取了针对性的规定。

然而该《细则》仅仅实施4 天后，1 月5 日，国家发改委即发布通知，要求尽快对非保障性住房的物业服务放开收费定价管理，实行市场调节价。市价格主管部门相关负责人告诉记者，商品房价格已经放开很多年了，相关部门早就料到其商品房配套的物业服务价格迟早也会放开，既然中央已经做出了这一重要决定，我市也将在省出台相关政策后制定完善《细则》，届时，将再也没有政府指导价一说，所有收费全由市场自主决定，物业服务领域将迎来翻天覆地的变革，而这一天的到来想必不会等太久。

该负责人表示，物业收费放开后，业主委员会的作用将更加凸显，同时对业主自身的维权意识也有了更高的要求。

记者手记

有时候，不光是钱的事儿

在采访业主的过程中，记者听到业主说的最多的一句话就是：每个月给物业交这么多钱，都不知道他们干了些什么。听起来似乎是在说钱的事儿，其实根本上还是对物业公司的服务质量不满，换句话说，就是他们觉得物业的服务不值这个价。

但与此同时，记者在采访物业服务企业时，却同样感受到了来自物业方的诸多抱怨：物业管理费一直维持在10 几年前的水平，没办法涨价，物业公司生存困难；业主以各种理由拒不缴纳物业管理费；在进行管理的过程中，有些业主不配合或者提出过分要求等。物业与业主之间的互相“吐槽”，仿佛两把针锋相对的尖刀，水火不容。

其实，大多数业主还是仅仅希望自己给的那份钱值回那个价而已。拿河源人最爱的猪脚粉来打个比方，如果你点了一个6 块钱的猪脚粉，断不会去奢求碗里的猪脚比米粉还多，但如果你点的猪脚粉要 60 块钱，猪脚却还是6 块钱的量，任谁都不会答应。物业收费行为也是一样，物业公司可以把物业费定的高一些，但首先必须确保业主能够感觉到物业费是物有所值甚至物超所值的。

收费在后，服务先行。在这个社会主义市场经济的体制中，物业管理企业要赢得业主的认可，需要更加树立“服务”理念，绝不能把过多的精力投放到了收费中，因为有时候，这可不光是钱的事儿。

本报记者 黄冉 见习记者 杨金萍