2017年楼市调控的首要任务仍是去库存。

阅读提示： 据新华网消息，国家统计局13日发布数 据显示，继10月份之后，11月份全国商品住宅 销售面积和销售金额增速再度双双回落。重 点城市房地产市场成交呈集体降温之势。 2016 年，在多地房价出现非理性上涨之 际，热点城市开启调控，9 个月内三调楼市：3 月开始陆续在一二线城市提高二套房首付比 例，升级“限外令”“限价令”等；国庆前后，全 国20多个城市集中重启限购、限价、限贷，整 顿规范楼市秩序；11 月以来，超过10 个城市 继续收紧调控，提高购房资格或贷款门槛 等。严控之下楼市透出哪些新走势？

走势一

房价：

涨幅收窄大中小城市明显分化

2016 年，“恐慌式抢房”在多个城市蔓 延，全国楼市成交量价齐升。国家统计局数 据显示，1-11 月份，全国商品住宅销售面积 同比增幅近25%，销售金额增长接近40%。

10 月份70 个大中城市中，新建商品住 宅价格同比上涨的城市有65 个，占比超过九 成；而在去年年底，这一比例仅为三成。

伴随着楼市虚火上升，调控也逐渐加 码。从3 月份开始到11 月底，楼市调控历经 三轮调控。首先，上海和深圳等一线城市， 以及南京、苏州、厦门等城市提高购房门槛 和贷款门槛。国庆前后，全国20 多个城市密 集出台调控措施，通过限购、限价、限贷、整 顿规范房地产市场秩序等进行调控；11 月以 来，杭州、武汉和深圳等10 多个城市在此前 基础上进一步收紧了楼市政策，进一步提高 购房资格或贷款门槛。

密集的调控政策逐渐扭转了房地产市 场预期。易居研究院数据显示，11 月全国 重点城市楼市成交环比下跌超过20%。一 线城市成交全面下滑，15 个二线城市中有 10 个下跌，其中杭州、苏州和南京的跌幅均 超过50%。

房价涨幅也持续收窄。中原地产研究 发现，从市场价格看，多地都明显出现了前 期虚高价格的二手房房源大幅降价的现 象。其中，深圳二手房价连续两个月下调， 南京二手房价出现19个月以来首次下调。

业内人士分析认为，在因城施策的政策 框架下，大中小城市房地产市场将继续明显 分化。穆迪副总裁曾启贤预计，2017 年热点 城市虽然需求暂时受抑，但住房供应短缺的 局面难以在短期内扭转，因此房价继续上涨 的压力仍然存在。但随着成交回落，未来整 体房价涨幅将逐步收窄。

走势二

去库存：

效果显著分化加剧

国家统计局数据显示，11 月末，商品住 宅待售面积40457 万平方米，比10 月末减少 582万平方米，同比下降8.2%。

瑞银证券首席经济学家汪涛认为，2016 年去库存效果显著，但市场分化明显。“当前 三四线城市的存量情况分化明显，有相关产 业依托和靠近一线城市的多数城市对人口 有一定的吸引力，房地产市场需求旺盛。如 东莞、惠州、昆山和廊坊等三四线城市的库存 去化周期已在15 个月以内。而多数东北、中 西部三四线城市则由于过去几年盲目供地开 发，一些住房产品存在品质低且同质化严重 问题，销售速度跟不上库存增加速度，库存消 化周期在22个月以上，压力依然不小。”

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“在 分化加剧中去库存”依然是2017 年楼市“主 旋律”。2017 年楼市调控的首要任务仍是去 库存，三四线城市由于库存压力高企，市场 表现依然疲软，预期未来较长时间内政府都 将维持宽松政策。目前库存压力较大、房价 仍下跌的城市，在去库存政策刺激下成交量 或有望提升。

走势三

去杠杆：

银行普遍收紧房贷额度

与往年楼市反弹有所不同的是，今年部 分城市房价暴涨、地王频出，与金融杠杆的 撬动关联密切。

2016 年房地产市场供需两端加杠杆现 象显著。央行最新数据显示，2016 年前三季 度人民币新增贷款增加10.16 万亿元，同比 多增2558 亿元。其中个人住房贷款累计新 增3.63 万亿元，同比多增1.8 万亿元，增幅接 近50%。部分购房者不仅将信贷杠杆用到极 致，还利用首付贷等违规金融手段购房，进 一步推动了房价上涨。

记者调查发现，今年房价上涨较快的城 市，包括其周边辐射区域均出现贷款约束性 政策。如20 余城出台的调控政策中，多数降 低了最高贷款成数及额度，并重启限贷政 策。上海等热点城市扩大了二套房的认定 范围，只要曾有贷款记录就认定为二套房， 同时还提高了二套房的公积金贷款利率。

此外，从银监会到地方商业银行，目前 已普遍开始收紧房贷额度。如上海要求银 行审慎评估借款人家庭偿债能力，防止信贷 等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地 市场等。

中信证券预测，2017 年国内银行可能 将控制房贷增速，有选择性地放贷。中原 地产分析认为，本轮限贷政策将快速抑制 热点城市房价上涨态势，一旦房贷额度收 紧，部分房企将以价换量，很多城市将可能 出现房价下调。

走势四

土地市场：

高价地出现频率明显衰减

今年以来，高总价、高单价、高溢价率的 “三高”地块频现，地价高于周边房价现象普 遍。中原地产数据显示，截至11月底，今年全 国土地溢价率超过100%的高价地超过240 宗，为上一个“地王高峰”2013年的3倍之多。

国家统计局数据显示，1－11 月，全国土 地成交价款7777 亿元，同比增长21.4%。前 50 大城市中有10 个城市卖地金额同比翻 倍，50大城市楼板价均价涨幅高达43%。

绿地集团一位高管表示：“往年开发商 拿地基本都是靠自有资金和开发贷款，今年 首次出现拿地‘配资’现象。宽松的货币环 境导致土地市场资金过剩，不少城市地价泡 沫明显。”

一位开发商坦承，“2017 年楼市销售不 会像今年一样火爆是大概率事件，拿了地王 的企业都将面临入市难题。对于溢价率超 过100%的项目来说，如果房价在未来1－2 年内涨幅上不去，其资金链风险就很大。”

目前，调控政策在土地市场也初步见 效。由于政府供地条件愈加严苛，房企竞地 也趋于谨慎，高价地出现的频率近期明显衰 减。中原地产研究中心统计数据显示，9 月 底以来，全国地王数量明显减少。总价在10 亿元以上、溢价率超过100%地块，在10 月仅 出现17 宗，11 月只有15 宗，为8－9 月的三分 之一。受访的开发商均表示，受到整体政策 环境的影响，未来拿地将更加理性。

中共中央政治局9 日召开会议，分析研 究2017 年经济工作。会议提出，明年要加快 研究建立符合国情、适应市场规律的房地产 平稳健康发展长效机制。

专家认为，建立长效机制关键要解决内 火，完善制度建设。从此次会议看，下一步 应加快住房制度、土地供应制度、住房金融 体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新 型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引 导市场稳预期。