翡翠星城物业将业主告上法庭究竟为何？

业主：私下更换物业不知情，物业：不交费经营难以维持

房屋漏水多年难以解决、家中被盗没有监控、水表重装水费暴涨……小区问题多，业主质疑物业不作为、巧立名目乱收费，反倒收到了法院传票；半数业主不交费，经营难以维持，业主不配合，物业也觉得自己“冤”。近日，市区翡翠星城物业将7名业主告上法庭，双方各执一词究竟谁是谁非？

7名业主接到法院传票物业：这只是第一批

“物业与业主本来应该是服务与被服务的关系，现在却成了告与被告的关系，你说荒不荒谬？”在翡翠星城外一酒店，7名被告业主齐聚，向记者述说事件始末。

今年9月下旬开始，市区建设大道翡翠星城的7名业主陆续收到河源市源城区人民法院的传票，通知被传唤人携带证据原件在规定时间出庭。根据业主提供的法院传票等材料原件，记者看到，本案原告就是翡翠星城物业河源市鑫平物业管理有限公司（下称鑫平物业），而案由是“物业服务合同纠纷”，诉求均是补交物业管理及维修资金所欠费用。

对于此次成为被告，几名业主都感到不可思议。在11月2日已经上庭的钟女士说，自己直到收到法院传票才知道原来小区物业已经更换了，还更换过不止一次。而在11月21日上庭的高女士则表示，物业的说法不符合事实：“你看，这份诉状写明我需要补交2018年2月1日至2018年8月31日的物业管理费人民币1008.84元，以及2009年至2018年8月的物业维修资金人民币3783.15元。但实际上，我们所有人都从未欠交过物业管理费，因为停车费和物业管理费是一起交的，我们不交的话车子是没办法进出小区的；而维修资金我是在2015年才停交的。”另一位业主刘先生给记者看了一份录像视频，是他在今年9月3日去物业交管理费时的情形，物业工作人员拒收了刘先生的物业管理费，要求刘先生把欠交的维修资金一同交纳。

业主们都说，在收到法院传票前，物业公司从未与自己交流沟通过。对于交费情况，业主们难以提供证据，因为物业公司一直以来都拒绝出具发票。而在鑫平物业提交给法院的证据材料目录上，记者看到了一份“最后一次交费收据”，以证明被告欠费时段起算。

11月19日上午11时，记者来到翡翠星城物业处，物业处主任谢辉英告诉记者，翡翠星城378户住户中连月欠费的有半数，数额少的数千，多的上万，总数没有统计。她表示，此次被起诉的7名业主只是第一批，他们将对欠费业主进行分批起诉。

小区资金被原物业转走物业更换公司业主不知情

翡翠星城一名还未收到传票的住户告诉记者，他们家住在小区D栋，5年多前就出现了外墙渗水问题，多次到物业要求维修，却一直都没有人来解决。据她介绍，小区内不止一家出现了漏水问题，有些严重的甚至不能住人，已经有住户准备搬走了。而住户们认为，小区物业不作为，电梯、健身器材等基础设施都没有得到有效维护，住户家中被盗却刚好找不到监控视频。物业对此的回应是“没有钱”，业主很疑惑：钱都到哪儿去了？

在记者走出翡翠星城物业处之后，12时许，一名自称鑫平物业总经理的张姓男子打电话给记者，称接手翡翠星城时，原物业只移交了欠费名单，并未按要求移交费用支出清单，只说业主之前交纳的费用已经全部支出，账户上没有留下一分钱。

对此，业主刘先生不能认可。他着重指出了鑫平物业与原物业河源市永鑫物业管理有限公司（下称永鑫物业）于2016年3月31日签订的《物业小区服务管理经营权转让协议》第三条第5款：甲方（永鑫）在经营管理中原来收取业主装修押金、预收物业管理服务费、维修资金不移交给乙方（鑫平）；在双方签署协议后，退还业主的装修押金及预收的物业管理服务费的事由由乙方承担。据此，他认为，即使真的是原物业永鑫物业卷走了资金，那鑫平物业也是知情的，并且是同意了永鑫物业拿走这笔原本属于全体业主的资金，对业主的损失鑫平物业应当负起责任。

记者查询相关法律法规得悉，原物业公司撤离时带走小区维修基金，是属于非法侵占他人财物，必须返还，并按照一定利率给付利息。对于上述指控，鑫平物业否认知情，并建议说业主可以去起诉原物业公司，追讨资金。

问题的焦点还有一个。业主们表示，小区物业更换了数次，自己却不知情，也没有与现物业鑫平物业签订过任何协议，按道理说不存在合同关系，自己又有什么理由需要向鑫平物业交纳费用呢？记者从鑫平物业处获悉，其进驻翡翠星城，确实未经业主同意，只是在事后贴出过物业更换公告。

“我们不是不交费，但是如果每一届物业都说前一届物业把钱卷走了，让我们重新交纳，那像这样没保障的，我们又怎么敢再交？交了也白交啊。”蔡女士说出了业主们的担忧。

物业巧立名目乱收费？业主：必须要公开公正

除了7名被告业主，其他住户也很困扰，原因在于最近暴涨的水费。“物业说自来水公司检测之后，认为我们小区水表太旧了，存在很大误差，全部都要换表，每户150元，不换就停水。”业主黄先生告诉记者，自从换了水表后，业主们普遍反映说水费至少成倍上涨了。

刘先生等人认为这是物业公司在巧立名目乱收费，牟取非法利润。为此，他们多次到市水业集团对水表更换一事进行查询，市水业集团工作人员表示对此事并不知情。

对于此事，鑫平物业一名姓伍的行政主任坚决予以否认，他说：“自来水公司怎么可能不知道这件事？是他们说要换的，钱也是他们收的，我们只是帮忙代收，没有赚取一分钱，还免费出人力，这都能惹上事？”

11月19日晚，记者也就此事采访了市水业集团一名管理层人员，她表示，翡翠星城用水是抄总表的，市水业集团并未直接管理，应该是物业更换的水表，而且所用新表不是从水业集团购买的。

更换水表事件让业主们很愤怒，因物业公司从不公布费用收支情况（除一次电梯维修），也从不出具发票，他们推断物业公司多次巧立名目收取不法费用。据悉，此次冲突焦点之一的住宅专项维修资金，自2008年首批住户入住至今，一直以来都没有设立专款专用对公账户。鑫平物业肯定了这点，但同时他们表示，公司绝没有胡乱使用，维修资金的收支情况列有明细表，不怕任何人去查。

小区业主们表示，对于关乎自己切身利益的信息，希望得到及时的公开与监督；相关费用要设立专款专用对公账户，以确保资金安全。

律师：物业非法进驻，业主应积极维权

物业公司没有经过业主同意就进驻小区，业主应该怎么办？虽然没有签订合同，但已经提供了事实服务，业主是否应该交纳费用？业主与物业发生矛盾纠纷，双方应该怎么维权？为此，记者采访了广东唯品律师事务所袁律师。

袁律师表示，根据《物业管理条例》，鑫平物业与永鑫物业私自转让小区服务管理经营权，属违法行为。县级以上行政主管部门可以对其进行处罚，且物业应当返还非法收益。她说：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给其他专业性企业，例如卫生保洁，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”物业管理权利是属于全体业主的，只有全体业主授权，物业服务企业才能管理小区，而不是由原物业选择由哪家物业公司来接手。而在物业更换之初，业主就应当积极维权，拒交物业管理费，并向街道居委会或者住建部门反映情况，而不是默认其进驻。

基于鑫平物业违法进驻的事实，翡翠星城业主与该物业公司并无合同关系，虽然物业提供了事实上的服务，但业主有权不交纳管理费。袁律师建议，业主如与物业产生纠纷，可通过向行政主管部门反映、业主委员会交涉（包括诉讼）的方式解决。如没有成立业主委员会，则需召开业主大会，经集体讨论或者书面征求的形式决定事务，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

本报记者 杨容