今后，物业服务企业的服务质量如何，可以通过查询诚信评估档案获知。

生活在市区住宅小区的你，知道成立业主大会要找哪个部门备案吗？当你遭遇了物业服务企业乱涨价想要投诉时，知道哪个部门受理吗？当你发现自己的小区内有无证经营摊贩时，知道应该通知哪个部门来查处吗？上述几个问题，其实只是组成物业管理工作很小的一部分，但在现实中，无论是业主还是物业服务企业，却往往会对执行物业管理的主体是谁感到迷茫。

为了明确物业管理的主体，日前，我市出台了《关于规范市区物业管理工作的意见》（下称《意见》）。从7 月 1 日起，河源市区的物业管理工作将按属地管理原则，由源城区政府和江东新区管委会负责。此外，涉及到查处乱收费行为、批准物业服务企业经营准入、处理物业矛盾等相关物业管理工作的价格、工商、街道办事处、城管等15 个部门也各自明确了职责。有了这份清单，业主去办事情，就不会再被“踢来踢去”了。

据市住建局的相关负责人介绍，由于我市物业服务行业起步较晚，直到2000年以后才有了第一家物业服务企业，因此到目前还存在不少突出问题，其中很重要的一个问题就是没有落实属地管理。“以前，物业管理的许多工作都是由市一级来承担，这并不利于物业服务行业的发展。就拿市住建部门来说，我们之前面对了许多有关物业的申请和投诉，其实从法律法规上来说，我们是不能接手这些工作的。”

该负责人表示，规范物业管理工作千头万绪，明确管理主体首当其冲。只有主体确定了，各项管理工作才有人去做。因此，虽然此次出台的《意见》条款不少，但最核心的内容就是落实了各相关部门的责任。接下来，我市还将在此基础上，出台一系列有针对性的政策，从细节上完善河源的物业管理工作。

记者了解到，除了理顺市区物业管理工作关系，《意见》还借鉴其他地区做法，提出要建立相关物业配套管理机制，从而全面促进物业管理健康发展。

物业收费按政府指导价及服务等级进行收费，但不含车辆停放管理费。

缴纳履约保证金防止物业公司“撂挑子”

记者查阅资料获悉，早在2011 年，我国就已经有部分地区开始实行物业管理履约保证金制度，这种方法对部分物业服务企业遇到问题动不动就“撂挑子”、进而留下一堆烂摊子具有较好的约束力。此次《意见》提出，我市也要建立物业管理履约保证金制度，也是对业主权益的另一种保护。

今后，物业服务企业自签订《物业服务合同》之日起30 日内，需按合同约定的物业服务费用年度总额的5%缴纳履约保证金，并交存到物业所在地物业管理行政主管部门开设的监管账户。若合同履约期满后，物业服务企业没有发生违约行为，可取回保证金；若物业服务企业发生擅自退出、终止物业服务等违约或重大责任事故，其缴纳的保证金将用于代付违约金或赔偿金。

当然，物业服务企业因为客观原因要中途退出小区也不是不行，但必须严格走完程序。《意见》提到，物业服务企业退出管理项目，须提前3 个月向相关部门、业主委员会告知退出原因、退出时间，并公告全体业主。如果擅自退出，造成业主大量投诉或发生影响恶劣的事件，相关部门将根据情况，暂停物业服务企业的的资质定级、升级和换证。

诚信不合格企业没新生意做

如果物业服务企业在服务中出现擅自涨价、挪用住宅专项维修资金等损害业主利益的情况时，会在其诚信“档案”中被记上一笔，影响企业长期发展，那么企业会不会更加注重自身的服务质量呢？

根据《意见》，我市将逐步建立物业服务企业诚信评估制度，为各家物业服务企业建立诚信评估档案并记载其诚信信息和等级，通过对企业基本信息、业绩信息、警示信息三部分的评估，将企业诚信分为优秀、良好、合格、不合格四个等级。企业的诚信评估档案将每年进行一次通报，并向社会公布。

据了解，物业服务企业诚信评估档案不仅记载了企业的诚信信息，还会影响到企业的发展，如诚信等级会作为企业招投标、创先评优、资质核定的参考依据等。另外，一旦企业诚信等级被评为不合格，相关部门将责令其限期整改，对拒不整改或整改后仍不合格的，其资质核定将不予批准。而在整改期间，物业服务企业是不能承接新的物业服务项目的。

开发商承担业主大会筹备金1万元以上

与我市物业服务行业起步较晚相同的是，市区各小区的业主大会制度也在摸着石头过河。据有关部门介绍，目前市区有大大小小住宅小区200 多个，物业服务企业100 多家，但根据该部门的最后一次统计，到 2013 年为止，市区已建成入住的住宅小区中，成立了业主大会并选举产生出业主委员会的小区仅有30 多个。由于2013 年以后业主大会的备案工作交由物业所在地的街道办事处等部门负责，难以再进行统计，但即使保守估计，目前市区至少还有过半住宅小区没有成立业主大会。

据一位从事物业管理工作多年的业内人士介绍，业主大会的成立对小区业主维护自身合法权益具有很大的现实意义。业主大会成立以后，其可以以选举产生的业主委员会作为执行机构，凝聚小区业主的共同意志，代表业主与物业服务企业协商决定各项物业管理事项，从而实现业主财产自治、避免长期被“代表”，可增强业主的话事权和主动权。

为了让市区各住宅小区踏着“魔鬼的步伐”更快成立业主大会，《意见》中规定，已建成入住的住宅小区，只要有20%以上的业主同意，就可以联名向当地街道办事处或镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，而已交付使用的物业建筑总面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主也应当依法召开首次业主大会。

此外，《意见》还提出，要建立首次业主大会筹备金制度。往后，小区建设单位在办理商品房预售证时，需按每户20 元标准缴存筹备金，缴存的总金额不少于1 万元。当小区召开首次业主大会条件成熟时，这笔筹备金可为大会的召开提供资金保障。若首次业主大会召开后筹备金尚有剩余的，业主大会还可以决定其用途。

政策之外的政策：

源城区物管费政府指导价

每平米最高不超过1.43元/月

规范收费行为是规范物业服务管理的一项重要内容，《意见》提出，要严格按照另一项规定执行物业服务收费，而这一规定就是从今年1 月1 日起实行的《河源市物业服务收费管理实施细则》（下称《细则》）。

据悉，该《细则》的出台，进一步明确了我市物业服务企业可以收取哪些费用、收多少、怎么收、如何调整收费等，其中不乏自有产权车位物业收费每月不超过50 元、装修垃圾清运费每平方米在4 元以下、物业服务企业须向每户业主提供不少于4 张出入卡等亮点。而针对业主普遍关心的物业管理服务费涨价问题，《细则》中也明确提到，实行政府指导价的物业服务收费若需重新调整，必须征得全体业主三分之二以上同意，并且公告至少30天后才能执行。

记者采访时了解到，《细则》出台后，源城区随后不久便公布了该区普通住宅小区物业管理收费的基准收费标准，实行政府指导价的物业服务收费按照服务等级进行收费，且上浮幅度不能超过30%。据悉，源城区将物业服务企业的服务等级分为了三级，按照基准收费标准，该区最高级的带电梯住宅每平米的物业管理服务费为每月1.1 元。也就是说，即使上浮30%，源城区实行政府指导价的物业管理收费每平米最高也不能超过1.43元/月。

本报记者 黄冉 朱冀 文/图