源城区地税局业务骨干送税法进企业。

房地产是河源的支柱行业，买房更是每个河源人都关心的事情。虽然大家都对房价和一些房地产政策具有相当的敏感性，但有关房子的税收政策，你又知道多少呢？如果能够对涉及到房地产的税收知识多了解一点，就会使买房的过程变得更加轻松。

小源的购房故事

河源人小源已经三十而立，经过 10年兢兢业业的工作赚钱，他终于有了一笔数量可观的存款。握着这笔钱，一直没有房子的他萌生了买房的意愿。不过由于小源平时并不太关心房子的事，对买房涉及的各种税费一窍不通，这让他伤透了脑筋。这时，好在有河源市地税局“地税小哥”的热心帮助，他不仅顺利买到了房子，更通晓了各种房屋税费知识。小源是怎样从一个购房新手变成达人的呢？

一、买房子要交契税和印花税

去年底，小源在市区一个小区看中了一套110平方米的商品房，由于地处闹市、价格适中，还有优惠打折，他恨不得立刻买下来。不过，在得知买房要交税后，小源疑惑地问：

买房为啥要交税？不交行不行？

标准回答：买东西不花钱行不行？当然不行啦。

地税小哥：税收作为政府向企业和个人无偿收取的对价，是连接政府、市场主体和社会主体的经济纽带，关乎公民的自由权、财产权、生存权等基本权利的保障。税收取之于民、用之于民，国家可以运用税收为社会提供公共产品和公共服务，发展科学、技术、教育、文化、卫生和社会保障等事业，改善人民生活，加强国防和公共安全，为国家的经济发展、社会稳定和人民生活提供强大的物质保障。另外，国家按照不同比例收税也能对炒房行为起到遏制作用。

好不容易搞清楚买房交税的缘由，小源马上又问了：

买房要交哪些税？

标准回答：契税，其他暂免。地税小哥：目前，河源市对购买住房的个人只收取契税。所谓契税，是指房屋所有权发生转移时，向产权承受人征收的一种财产税。契税按照房屋成交价格的一定比例进行征收，房屋买卖双方敲定价格并形成合同后，税务机关将以合同为据，直接计税。

在一些购房者的观念中，买房还要交印花税。其实，印花税是一种很古老的税种，目前在个人购买住房环节，印花税是暂免的。而到了取得房产证环节，则需要对房产证进行贴花，此时购房者才需缴纳印花税。印花税按件计税，每件5元。

事实上，购房者除了要支付购房款和税款外，还要缴纳维修基金、利用档案服务费、产权登记费等费用，这些都是在房屋买卖交易中所产生的，是 “费”而不是“税”。

二、唯一普通住房可享受契税优惠税率

脑子转过弯来的小源不再为交税而纠结，他的买房计划也迅速进入到实质阶段。在与房屋销售人员打了一场讨价还价“持久战”后，小源与对方达成了以每平方米5000元、总价55万元购买房屋的口头协议。但是这个时候，又一个问题浮上了他心头：

契税税率怎么算？

标准答案：看在你还没有房的份上，契税给你打个5折，税率就1.5%好了。

地税小哥：上面提到，契税是按房屋成交价格的一定比例进行征收的，这个比例就是契税税率。目前广东省范围内征收契税的法定税率为3%。

为了保证个人基本住房需求、减轻购房者购房压力，同时促进房地产市场健康发展、抑制以投资为目的的购房需求，河源与其他城市一样，实施差别化的住房税收政策，除了3%的法定税率外，对于符合条件的购房者，还有1%和1.5%这2种优惠税率。

一听说有优惠，小源立刻打醒了十二分精神，迫不及待得问：

如何才能享受优惠税率？
标准回答：“普通”是前提，“唯一” 是要求，“面积”定税率。

地税小哥：购房者在广东省内要享受契税优惠税率必须满足一个前提条件，就是所买的房子是普通住房。实际生活中，人们购买的首套房绝大多数都是普通住房，因此契税优惠政策的实施面很广。

以小源为例，由于小源这套55 万元的房屋既是144 平方米以下的普通住房，又是他的唯一住房，他可以享受税率减半（即1.5%）缴纳契税，税款为8250 元。如果再加上此后为房产证贴花的5元印花税，也就是说小源购买房屋一共需要交8255 元的税。

需要注意的是，人们不能把唯一住房的含义等同于首套房，唯一住房是指在广东省行政区域范围内，以家庭为单位，购房人、配偶以及未成年子女在办理住房产权登记手续前，其名下均没有住房。也就是说，如果小源此前曾购买过住房，但在购买第二套房前已经将前一套住房卖出并办理了房屋产权转移，他的妻子和子女名下也没有住房，那么他购买的第二套房同样是唯一住房，可享受1.5%的契税优惠税率。

除了小源这种情况，其他购房情形下契税税率又是多少呢？下面的图表让你一目了然。

三、契税要在签订购房合同后60日内缴纳

房子价格谈妥了，税收优惠政策也能享受到，小源正式与房地产商签订了购房合同。买房、买车、结婚生子，男人人生中要做的几件“大事”，小源又完成了一件。兴奋了好长一段时间后，小源突然想起了一件很重要的事：

契税什么时候交？

标准答案：纳税义务发生之日起60 天内。

地税小哥：纳税人签订土地、房屋权属转移合同，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天就是纳税义务发生之日。一般情况下，购房者签订购房合同当天就有了纳税义务。

今年2月1日起，我市开始施行《关于明确契税征收管理的公告》，购房者要在纳税义务发生时间起10天内，向房屋所在地的地方税务机关办理纳税申报，并在60日内缴纳税款。而符合减征契税规定的购房者，也要在签订房屋权属转移合同后10天内，向房屋所在地主管税务机关办理减征契税手续。

如果购房者没有在规定期限内缴纳税款，税务机关将责令限期缴税，并从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

小源的购房故事到此就告一段落了，从他的故事可以看出，尽管买房的手续多，牵涉的税收知识广，如果能够掌握这些税收知识，就可以相对轻松的完成这件“人生大事”。买房子不易，且买且珍惜。

缴纳契税4贴士

在实际生活中，关于契税的问题其实并没有那么简单，往往很多复杂情况的出现，都容易让纳税人对契税问题产生疑问。

1、好朋友送的房子要不要缴纳契税？要！

根据《中华人民共和国契税暂行条例》相关规定，对无偿赠与土地、房屋权属的行为，应对受赠人征收契税。

2、爸妈留下来的房子需要缴纳契税吗？不需要！

根据相关规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

3、办理退房手续后能否退回已缴契税？看情况！

根据相关规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已缴纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已缴纳契税。

4、丈夫把婚前买的房子送给妻子是否需要缴纳契税？不需要！

根据相关规定，从2013年12月31日起，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，免征契税；房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有或双方约定、变更共有份额的，免征契税。因此，丈夫将婚前购买的登记在其名下的房产在婚后过户到其妻子名下，同样免征契税。

两招防范契税风险

1、向房地产企业代收契税说“不”
在我市，部分房地产企业会在购房者支付购房款或首付时，向其收取契税税款，购房者往往稀里糊涂就把钱交给了房地产企业。事实上，房地产企业这种擅自收费的行为是没有任何法律依据的。市地税局表示，地税部门从未委托过任何单位或个人代收契税，纳税人申报和缴纳契税都应当自行前往房屋所在地的地方税务机关进行办理。

日前，市地税局已经通过短信形式，将缴纳契税的正确做法告知给了全市纳税人。同时，为了规范房地产企业行为，市地税局还发出了《关于严禁擅自收取契税税款的通知》，要求有代收契税行为的房地产企业通知购房者依法向当地地方税务机关申报缴纳契税，并立即将擅自收取的税款退回给购房者。

2、谨防“地税局”、“房管局”打来的退税通知电话

如果你接到自称是地税局或者房管局工作人员打来的电话，并声称可以办理退税，那么要小心了，因为你已经被不法分子盯上。不法分子退税骗局的一般套路是让你提供自己的银行账号，并要求你到银行柜员机办理退税。如果你按照对方的要求前往柜员机进行操作，你银行卡里的钱就会“不翼而飞”。

不法分子以退税为名义的骗局其实并不高明，之所以有人上当受骗，是因为骗子基本能够准确说出行骗目标的姓名、房屋位置、栋数、房号等个人信息。近几年来，我市出现过多次退税电话行骗潮，最近的一次是在今年的3月下旬。尽管大多数市民都能分辨出骗局，但也有受骗的案例出现。

市地税部门提醒市民，目前我市没有退税一说，即使真有退税，也不可能通过电话完成，而是需要市民到税务部门办理。

卖房交税的那些事儿

有买就有卖，在房地产市场中，购房者和房屋销售者是两个最重要的主体，只有房屋销售者提供了充足的房源，市场才有可能保持供需平衡，购房者才能挑选到称心如意的房子。在各类房源中，除了房地产企业开发的房屋，二手房在房地产市场中的占比也不小。那么对于二手房来说，买卖双方又有哪些税负呢？（下文中所提到的二手房均指个人转让的普通住房。）

一、卖二手房要交一到两种税

对购房者而言，无论是新房还是二手房，要交的税并没有什么不同。而二手房卖家涉及到的税收则主要有营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。

个人所得税是对卖房者“财产转让所得”征收的一种税。个人所得税的计算方法为卖房者转让住房取得的收入减除财产原值和合理费用后的余额。若卖房者无法提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应缴纳税额，则对其实行核定征税，按转让收入乘以1.2%计征个人所得税。

营业税是向卖家销售住房所取得的营业额所征收的一种税，属于流转税制中的一个主要税种。目前，营业税的计税方法为营业额乘以5%。

当然，个人所得税和营业税也并不是非交不可，当卖家转让的房屋达到一定年限，则可以免交这两项税收。按照最新税收政策规定，从2015 年3 月31 日起，个人将购买不足2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2 年以上(含2 年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2 年以上(含2 年)的普通住房对外销售，免征营业税；对个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。此外，对房屋产权的各种无偿赠与行为，如房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女等，同样可免征营业税和个人所得税。

根据现行的税收政策，二手房卖家暂时不需缴纳土地增值税和印花税。

二、新政来了！二手房营业税“满二免征”

上个月底，国家多部委联合发布通知，重新调整房地产相关政策，其中除了二套房最低首付款降至四成这一重大利好外，二手房营业税的免征期从5 年调整至2 年，也引起了房地产市场的热烈反响。

根据国家税务总局网站发布的《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，从今年3 月31 日起，个人将购买2 年以上(含2 年) 的普通住房对外销售的，免征营业税。

营业税是向卖房者征收的税种，但在房屋交易实际情况中，一般由购房者承担，因此，二手房营业税免征期“五变二”实际上是为购房者带来了大实惠。以 2012 年我市一套位于市区120 平方米总价为60 万元的二手房为例，按原来的政策，需要缴纳百分之五即 30000 元的营业税。而新政出台后，营业税变为免征，购房者则可以省下这笔费用。

新政将二手房营业税减免年限大幅缩短，客观上促使了二手房的转售周期大大缩短。这一改变不仅保障了二手房房源的充足，也有利于释放购买二手房的需求。

河源市房地产行业协会财税知识培训班。

做好税收工作，“地税小哥”也是蛮拼的

税收政策“宣讲员”

在日常工作中，市地税局面向广大纳税人大力宣传房地产新政，提振市民信心，促进房地产行业健康发展。同时，密切关注社会舆论导向，引导市民正确判断房地产形势。市地税局坚持对网上QQ 群、微信群及纳税服务部门了解掌握到的涉税舆情热点问题进行汇集，形成统一的口径和标准，及时进行回复，在社会上建立了依法纳税、诚信纳税的正面舆论引导。

日前，针对河源近期个别房地产企业资金困难引发的系列问题，市地税局联合市房地产行业协会举办了一期财税知识培训班，对数百名房地产企业财务管理人员宣讲了房地产企业的涉税风险、疑难问题处理及纳税筹划，增强了我市房地产企业在新常态下的涉税风险意识，提高了房企土地增值税涉税处理清算技巧，有效促使房企在依法纳税的情况下健康发展。政策落实“督导员”

市地税局严格落实国家出台的关于二手房最新营业税优惠政策，并对税收优惠落实情况定期检查，督促优惠政策的落实。同时，对收取了购房者税款的房地产企业，以及已签订土地、房屋权属转移合同或者取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证后，没有按时缴交税款的纳税人，加强政策宣传解释，向纳税人发送及时缴交契税的提醒短信，避免纳税人因逾期缴税产生滞纳金。

涉税风险“疏导员”

为了防范购房者的涉税风险，保护市民正当权益，市地税局积极通过媒体披露各种以税收为名的诈骗、违法行为。企业方面，该局则通过深入企业调查经营情况、造册登记房地产营销及纳税情况，及时向当地政府汇报，与政府共同为企业出谋划策，帮助企业渡过难关。

绿色通道“引导员”

市地税局对缴交税款的房地产企业和纳税人开通了绿色通道、快捷窗口，简化审批程序，及时办理涉税事项。在缴税高峰期，该局增设办税窗口、增派人员，对排队的纳税人进行预约登记，提高办税效率，有效避免了因办税高峰引起的拥堵现象。

企业融资“助推员”

市地税局深度开发和利用纳税信用评定结果，对诚信纳税的A 级纳税人，联合国税部门、商业银行大力推进“税融通”业务，协助诚信纳税企业畅通融资途径，为纳税信用良好的企业提供免抵押贷款，以此扶持企业发展，体现诚信纳税的价值，使企业的诚信转化成扶持发展的优惠，促进了社会诚信纳税风气的形成。

本报记者 黄冉 文/图 通讯员 朱小文 李婧雯