土地增值税是房地产交易涉及的一个重要税种。有人将土地增值税形象地称为“反房地产暴利税”，原因就是其对规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益分配，促进房地产业健康发展有着至关重要的作用。近年来，我市房地产业快速发展，大量房地产项目涌入市场，经过几年的开发、销售，许多项目陆续满足清算条件。然而，不少房地产项目的自行清算工作实际并未执行到位。

去年开始，在国家税务总局的要求下，全国开始掀起土地增值税清算潮，今年，土地增值税清算工作仍将持续。记者获悉，日前，市地税局举行了全市土地增值税专题培训，部署下一步工作，这也预示着我市即将迎来土地增值税清算高潮。纳税人如果能够全面掌握土地增值税相关知识，避免对政策出现认识误区，就能更好地配合税务机关完成清算工作。

税收知识篇

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（下称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月 13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（下称《条例》），财政部于1995年1月 27 日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（下称《细则》）。土地增值税从1994 年1 月1 日起在全国开征。

二、为什么要开征土地增值税？

开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。

对土地增值税课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。征收土地增值税有利于保护房地产开发商投资获得的合理收益，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。但对炒买炒卖房地产获取暴利者，则用高税率进行调节，这样就可以起到保护正当房地产开发的发展，遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。

此外，开征土地增值税有助于规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。土地增值收入属于地方财政收入，地方可集中财力用于地方经济建设，同时，征税还可以规范土地增值收益的分配制度，统一各地土地增值收益收费标准。

三、土地增值税的征收范围是如何规定的？

根据《条例》规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权征收；二是只对有偿转让的房地产征收土地增值税；三是土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

四、土地增值税的税率是多少？

土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率或=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。其中，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除按税法规定的扣除项目金额后的余额。

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%、最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先要确定征税对象数额的相对率，即以增值额与扣除项目金额的比率，从低到高划分为4个级次，并分别适用30%、40%、 50%、60%的税率。

纳税人在计算土地增值税时，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法进行计算，具体公式为：

增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的，土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

五、计算增值额的扣除项目有哪些？

1、取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

2、开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

3、开发土地和新建房及配套设施的费用。即房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

4、旧房及建筑物的评估价格，对旧房及建筑物不按建造时所实际支付的成本和费用作为扣除项目金额，而采用评估价格作为扣除项目金额。

5、与转让房地产有关的税金。包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

6、财政部确定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计 20％的扣除。

六、具体计算增值额时应注意什么？

对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制炒买炒卖地皮的行为。

对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20% 的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额，以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响。

七、土地增值税的征收方式有哪些？

土地增值税的计算征收方式有据实征收和核定征收两种。按照《条例》及其实施细则规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算征收，即为据实征收。

由于土地增值税在征管过程中可能会存在一些特殊情形，因此我国出台了相关文件对这些特殊情形的征管进行了补充规定。当纳税人出现应当设置但未设置账簿、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料、虽设置账簿但账目混乱或相关凭证残缺不全导致难以确定转让收入或扣除项目金额等情形时，可以实行核定征收。

八、土地增值税的减免税政策规定有哪些？

根据《条例》和《细则》，目前我国的土地增值税减免政策有：

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%)，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额 20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

政府在进行城市建设和改造时，需要收回一些土地使用权或征用一些房产，国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土地增值税是应该的。

3、因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。

根据城市规划，一些企业需要陆续进行搬迁，这些企业搬迁不是以盈利为目的，而是为城市规划需要，存在许多困难，如人员安置难、搬迁资金不足等。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产，对其自行转让原有房地产的增值收益，给予免征土地增值税是必要的。

4、为促进我国住房制度的改革，鼓励个人买房，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住房，凡居住满5 年或5 年以上的，经向税务机关申报批准，免予征收土地增值税；居住满3 年未满5 年的，减半征收土地增值税；居住未满3 年，按规定计征土地增值税。

其他优惠政策还有：

1、从2008 年11 月1 日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税；

2、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；

3、对非房地产开发企业改制重组适用如下优惠政策：

按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

土增税清算篇

一、哪些情况要进行土地增值税清算？

土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经主管税务机关审核，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

根据《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的；申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的。

二、纳税人办理清算手续的期限？

应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

三、土地增值税清算时，对视同销售行为如何确定收入？

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、转让国有土地使用权如何清算？

对纳税人直接转让国有土地使用权时应即时进行据实清算，不得按预征率或按5% 的核定征收率进行预征或核定征收。转让国有土地使用权进行土地增值税清算时，由纳税人提供土地成本费用凭证，主管税务机关按如下原则审核确定土地成本：一是以土地出让金（财政收据所载金额）和相关费用或以契税完税证所载计税金额；二是由纳税人提供国土部门出具的有关土地成本凭证资料；三是因历史或其它客观原因而确实无法提供有关土地成本资料的，可由纳税人聘请有资质的评估公司评估当年的成本价格，主管税务机关参考同地段同时期政府颁布的土地基准价格或市场价格审核确定；四是纳税人无法提供上述资料，由主管税务机关根据有关规定核定土地成本。其它有关成本费用按现行相关政策规定执行。

自行清算土地增值税，房企你做对了吗？

“自行清算、税务审核”是土地增值税征管的一条基本原则。土地增值税自行清算工作对绝大多数房地产开发企业来说并不陌生，但实际却没有执行到位，没能把握好土地增值税自行清算机会，使本应能够发现补充和完善的涉税事项得不到及时有效地弥补，因此给企业造成了不必要的涉税风险。

土地增值税自行清算是对清算项目进行全面、系统、深入地清查和剖析，起到查缺补漏、自我纠正、自我完善的作用。土地增值税清算所涉及的资料较多、跨度时间长，且分散在企业内设的不同部门，而税务机关在进行土地增值税清算审核时，重点是对房地产开发各环节所涉及的各类原始资料的审核。因此，房地产开发企业在自行清算中，要看项目分期是否符合税务机关公布的标准，收入是否按财务、税收的相关规定处理，各项开发成本、费用是否按规定归集、分配，建筑、设备、土地等各类合同是否齐全，结（决）算是否办理、款项是否实际支付、应当取得的发票是否取得、所取得的发票是否合规等。

不管房地产开发企业经营情况及发展战略如何，只要开发项目达到“可清算”的要求，不管税务机关是否通知清算，都应当积极主动地开展自行清算工作，及时纠正和处理土地增值税自行清算中发现的问题。就企业而言，如果后期有开发项目，则自行清算的结果一方面能够及时纠正和处理自行清算中发现的问题，另一方面可企业内部决策作参考，将该项目形成的自行清算应缴纳的土地增值税款临时占用，这是一种无息资金来源，有利于发挥资金的最大效益，待税务机关通知清算时，企业再按规定进行清算缴纳。

如果企业后期无开发项目，且在可预见的期间内不再从事房地产开发活动，也不会有较大的收入来维持企业日常的经营活动，那么土地增值税自行清算的时点就应当在销售达85%以上，且会计、税收政策规定应当确定计税收入、正确核算并结转计税成本的当年，不管税务机关是否通知清算都必须自行清算，将自行清算时应缴纳的土地增值税款计入当期损益在所得税前扣除，避免因企业短期内无法注销，而造成资金被企业所得税税款长期占用情况。

从目前税收政策上来看，对土地增值税计算的分期标准、“应清算”和“可清算”条件及征管处理、各项扣除项目审核重点及税务处理等都有具体的规定，也是税企双方实际业务操作的执行准则。因此，房地产开发企业必须全面了解、掌握并正确运用相关税收政策，才能有利于维护企业的合法利益。

本报记者 黄冉 通讯员 谢芸芸 叶小龙